Crédit immobilier : vers une baisse des taux dans les mois à venir ?

La hausse des taux immobiliers perd en vitesse

Le 20/11/2023

Après plusieurs mois marqués par une hausse continue et conséquente des taux de crédit immobilier, le mois de novembre 2023 s’annonce plus clément. Les taux d’emprunt se stabilisent et le marché immobilier commence à se détendre.

Une hausse « légère »

En novembre 2023, la hausse des taux immobiliers est toujours présente, mais se fait moins sentir par rapport aux mois précédents. Cette accalmie s’explique en grande partie par l’essoufflement de l’inflation dans la zone euro, en s’établissant à son niveau le plus bas en 36 mois. En octobre, contre toute attente, la baisse a été assez significative, avec un taux européen de 2,9 % sur un an, contre 10,6 % en 2022. En France, le niveau d’inflation à 4 % confirmée par l’INSEE a eu un impact immédiat sur la hausse des taux immobiliers, y compris ceux qui sont rattachés à un achat en VEFA.

En ce mois de novembre, les taux immobiliers moyens s’établissent à :

3,75 %, avec une hausse de +0,25 point pour les prêts de 7 ans,
3,85 %, avec une augmentation de +0,2 point sur 10 ans,
4,15 %, soit une hausse de +0,05 point sur 15 ans,
4,25 %, avec une hausse de +0,05 point pour les prêts de 20 ans,
4,35 %, avec une valeur inchangée pour les crédits qui s’étendent sur 25 ans.

D’après ces données, la hausse est toujours d’actualité, mais reste relativement discrète pour les crédits de 15 ou 20 ans qui financent par exemple un programme immobilier neuf à Toulouse. Pour les prêts sur 25 ans, la moyenne reprend celle du mois d’octobre. En revanche, les hausses les plus conséquentes, c’est-à-dire supérieures ou égales à 0,2 point, concernent les durées de remboursement les plus courtes.

Vers une stabilisation des taux dans les mois à venir

La progression modérée des taux immobiliers de ce mois de novembre intervient après deux années de hausse continue. D’après les professionnels de l’immobilier, cette situation annonce une stabilisation des taux sur le court terme. Les experts estiment que les emprunteurs pourront probablement profiter d’un taux moyen de 4,2 % sur 20 ans, contre 4,3 % sur 25 ans d’ici la fin de l’année. Les meilleurs dossiers auront même accès à un taux moyen de 3 %.

Les banques prévoient également de baisser leurs taux de -0,1 % et -0,15 %. Les projections prévoient des taux d’emprunt qui s’établissent à leurs niveaux maximums, c’est-à-dire aux alentours de 5 % sur 20 ans et 5,2 % sur 25 ans vers le début de l’année 2024. La baisse des taux est tout à fait envisageable, avec une stabilisation qui se rapproche des 4 % en décembre 2024.

Une demande problématique

L’origine des différents blocages observés sur le marché du crédit immobilier depuis plusieurs mois ne se situe pas au niveau l’offre, mais concerne plutôt la demande. Dans un premier temps, la hausse des taux immobiliers a eu un impact non-négligeable sur le pouvoir d’achat des ménages. D’après Pierre Chapon, le fondateur de la Fintech Pretto, la capacité d’emprunt diminue de 30 %, lorsque les taux immobiliers passent de 1 à 4 %. À celle-ci s’ajoute le blocage financier et psychologique des règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) qui limitent le taux d'endettement maximum à 35 %. D’après Côme Robet, le président de la CNCEF Crédit, plusieurs ménages pensent qu’il est pratiquement impossible d’emprunter à 4 ou 5 %.

Les établissements bancaires reviennent sur le marché

Les banques signent leur grand retour sur le marché immobilier après une absence de plusieurs mois. Pour 2024, elles sont plutôt ambitieuses et sont même prêtes à conquérir de nouveaux clients. Après avoir réussi à atteindre leur niveau de rentabilité, plusieurs d’entre elles ont déjà appliqué une légère hausse de leurs taux immobiliers. Le contexte macro-économique leur a été favorable. Suite à l’annonce de la Banque centrale européenne (BCE) le 26 octobre dernier qui met fin à sa politique de hausse de ses taux directeurs, le coût de l’argent pour les banques a commencé à se stabiliser. Elles ne sont donc plus contraintes de répercuter ces hausses sur les taux d’emprunt.

Les obligations assimilables du Trésor (OAT) sur 10 ans qui servent de référence pour fixer les grilles de prêt se sont également stabilisées à 3,2 % depuis l’été 2023. Pour attirer de nouveaux clients, y compris ceux qui se lancent dans un programme neuf à Bordeaux par exemple, les établissements bancaires redoublent d’efforts sur des postes qu’ils maîtrisent. Il s’agit entre autres de la réduction des frais de dossier et de la baisse du temps de réponse à 14 jours. Jusqu’à ce jour, pour savoir si son prêt sera accordé ou non, un emprunteur doit patienter en moyenne 22 jours.>