Taux d’usure : les crédits immobiliers sur 20 ans sont plafonnés à 3,79 %.

Crédit immobilier : la révision mensuelle du taux d’usure

Le 2/2/2023 6

Annoncée par la Banque de France, la mensualisation des taux d’usure prend effet le 1er février 2023. En débloquant plusieurs crédits, la mesure permet aux ménages d’accéder à la propriété et concrétiser leurs projets immobiliers.


Une révision mensuelle

Le taux d’usure se définit comme le taux maximum légal que les établissements bancaires ne peuvent pas dépasser en accordant un crédit pour financer un programme immobilier neuf à Bordeaux par exemple. À compter du 1er février 2023, cette référence fera l’objet d’une révision mensuelle et ne sera plus ajustée tous les trois mois. Il faut savoir que la mesure reste exceptionnelle et s’appliquera uniquement jusqu’au 1er juillet 2023.

Le taux d’usure est calculé à partir des taux effectifs moyens pratiqués sur une période de trois mois, puis augmenté d’un tiers. Compte tenu des fortes hausses enregistrées depuis plusieurs mois, la mise à jour mensuelle du taux d’usure devient inévitable, afin de refléter au mieux la réalité du marché.

La mensualisation du taux d’usure est une décision prise d’un commun accord entre la Banque de France, les représentants des courtiers et des établissements bancaires, afin de faciliter l’accès à la propriété, notamment par le biais d'un achat en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement).

La mise à jour trimestrielle classique dépassée par la réalité bloque en effet de nombreuses demandes de crédits à cause d’un TAEG supérieur au taux d’usure. En 2022, le nombre de crédits immobiliers accordés aux particuliers a baissé de 20,5 % par rapport aux chiffres de 2021.

La Banque de France admet tout de même que la méthode de révision habituelle du taux d’usure est finalement inadéquate. Au lieu de protéger les emprunteurs des conditions d’emprunt abusives des établissements bancaires, celle-ci s’est établie comme un véritable facteur d’exclusion des ménages parfaitement solvables.

Grâce à la réforme du taux d’usure, les banques peuvent désormais revaloriser leurs barèmes de taux de manière plus rapide et plus régulière, sans écarter les ménages du crédit.


Taux d’usure et TAEG

Pour rappel, le taux d’usure ne reflète pas le coût réel du crédit, contrairement au TAEG (taux annuel effectif global). Ce dernier comprend en effet tous les frais liés à l’obtention d’un crédit immobilier, à savoir :
  • les intérêts d’emprunt définis sur la base du taux d’intérêt nominal et qui représentent la rémunération de la banque pour le prêt accordé,
  • les frais de dossier pour les logements neufs,
  • les frais de garantie comme la caution établie par un organisme spécialisé, une hypothèque ou un privilège du prêteur de deniers,
  • les frais de l’assurance emprunteur.

À ces dépenses s’ajoutent les frais d’ouverture et de tenue de compte, les parts sociales en cas de prêt accordé par une banque mutualiste ainsi que le coût de l’évaluation du bien immobilier. En revanche, la jurisprudence précise que le TAEG ne prend pas en compte la commission du courtier.

 

3,79 % pour un prêt sur 20 ans


Au 1er février 2023, le taux d’usure pour les crédits immobiliers qui s’étendent sur 20 ans et plus a été réévalué à 3,79 %. La révision mensuelle permettra aux établissements bancaires de débloquer plusieurs dossiers portant par exemple sur un programme immobilier neuf à Mérignac.

Ci-après les taux d’usure qui s’appliquent aux crédits portant sur un montant supérieur à 75 000 € au 1er février 2023 :
  •     prêts à taux fixes inférieurs à 10 ans : 3,53 %, contre 3,41 % en janvier 2023
  •     prêts à taux fixe d’une durée supérieure ou égale à 10 ans, sans dépasser 20 ans : 3,71 %, contre 3,53 % en janvier 2023
  •     prêts à taux fixe supérieurs à 20 ans : 3,79 %, contre 3,57 % en janvier 2023
  •     prêts à taux variable : 3,63 %, contre 3,35 % en janvier 2023
  •     prêts relais : 3,93 %, contre 3,76 % en janvier 2023
 

Des crédits de plus en plus longs


Depuis déjà plusieurs mois, le temps de remboursement des crédits immobiliers continue d’augmenter pour les particuliers. La durée de remboursement moyenne pour un prêt destiné à l’achat d’une résidence principale en décembre 2022 était de 248 mois, c’est-à-dire 20 ans et 9 mois.

En revanche, pour l’acquisition d’un logement neuf, le prêt dure en moyenne 267 mois, soit 22 ans et 3 mois, contre 256 mois, c’est-à-dire 21 ans et 4 mois pour un achat dans l’ancien. À titre de comparaison, la durée moyenne des prêts au 4e trimestre 2021 était de 237 mois.

Depuis plusieurs mois, les prêts immobiliers accordés sur une durée plus longue continuent de se multiplier. Environ deux tiers des crédits émis s’étendent sur plus de 20 ans. L’augmentation de la durée d’un crédit immobilier a un coût et entraîne une baisse de la capacité d’emprunt des ménages.>