Bientôt, la Banque de France actualisera le taux d’usure tous les mois.

Taux d’usure : une révision mensuelle en 2023

Le 14/1/2023

Avec les taux d’intérêt qui continuent d’augmenter, le taux d’usure est un véritable point d’inquiétude pour les professionnels de l’immobilier. La révision de ce plafond mis en place par la Banque de France devrait prochainement se faire tous les mois.


Le taux d’usure : définition


Le taux d’usure est un dispositif créé en 1966 dans le but de protéger les acheteurs immobiliers des conditions de crédit abusives. Il s’agit d’un plafond que les établissements bancaires ne peuvent pas dépasser en accordant un prêt immobilier.

En d’autres termes, le taux d’usure est le TAEG, c’est-à-dire le taux d’intérêt annuel effectif global qui s’applique au moment de souscrire un crédit immobilier. Il comprend entre autres :
- le taux d’intérêt nominal qui sert à calculer les intérêts du crédit pour un programme immobilier neuf à Rennes (par exemple)
- les frais de dossier
- les frais rattachés à l’intervention des intermédiaires comme les courtiers en vue d’obtenir le prêt immobilier
- le coût des garanties obligatoires
- les frais d’assurance

Le taux d’usure varie en fonction du montant et de la durée du prêt pour acheter du neuf. Si le TAEG dépasse le taux d’usure au moment de la souscription du crédit immobilier, alors ce dernier est qualifié de « prêt usuraire ».




Une révision mensuelle


Le mercredi 11 janvier 2023, le gouverneur de la Banque de France François Villeroy de Galhau et le ministre de l'Économie et des Finances Bruno Le Maire ont rencontré les représentants des banquiers et des courtiers pour faire le point sur les modalités de révision du taux d’usure. À l’issue de cette réunion qui s’est tenue à Paris, ces différents acteurs du marché de l’immobilier neuf en France se sont mis d’accord sur la possibilité de relever le taux d’usure le plus souvent possible.

D’après les propos recueillis auprès de la secrétaire générale de l'Union des intermédiaires de crédit Bérangère Dubus, l’augmentation se fera probablement tous les mois. Pour rappel, jusqu’à ce jour, la révision à la hausse du taux d’usure se fait uniquement tous les trimestres.

Face à la commission des finances du Sénat, le gouverneur François Villeroy de Galhau précise que la mise à jour mensuelle s’inscrit dans une optique de « trois plus petites marches », mois par mois, en tenant compte des références sur les trois précédents mois.


Quels objectifs ?


La réévaluation mensuelle du taux d’usure a pour objectif de rapprocher le plafond légal de la Banque de France à la réalité à laquelle les emprunteurs font face. Toujours selon Bérangère Dubus, l’ajustement répond ainsi à la « problématique de rapidité d'adaptation » des taux proposés par les banques sur le marché qui dépendent en grande partie des taux directeurs mis en place par la Banque centrale européenne.

L’actualisation mensuelle est également un excellent moyen qui permet de relancer le marché de l’immobilier. La mesure sert également à débloquer l’octroi de crédit pour un programme neuf en Aubagne. Depuis déjà plusieurs mois, de nombreux dossiers de crédit immobilier se négocient à des conditions peu favorables à cause de la hausse des taux.

Avec un taux d’usure qui ne parvient pas à suivre la tendance du marché, certaines demandes se sont même soldées par un refus. D’après le ministère de l'Économie, la mensualisation de la révision du taux d’usure permet d’adapter la limite maximale imposée par la Banque de France à la remontée rapide des taux.


Une mesure provisoire


Il faut savoir que la réévaluation mensuelle du taux d’usure est une mesure « exceptionnelle ». Elle s’appliquera notamment sur une ou deux trimestres pour tout projet immobilier neuf. L’entrée en vigueur officielle du dispositif n’a pas encore été annoncée.

La Banque de France dévoilera prochainement le calendrier ainsi que les méthodes utilisées pour l’actualisation du taux. L’institution monétaire a tout de même tenu à préciser qu’elle ne change pas les lois, mais applique uniquement une formule.

Pour calculer ce plafond légal, la Banque de France se basait uniquement sur le TAEG, c’est-à-dire le taux « tout compris » du crédit appliqué sur les trois derniers mois. Le résultat obtenu est ensuite majoré d’un tiers afin d’obtenir le taux d’usure qui s’appliquera sur les trois prochains mois.

D’après les professionnels du marché de l’immobilier, la faille de cette méthode classique réside dans les taux de référence pris en compte par la Banque de France. Il s’agit plus précisément des taux appliqués aux crédits débloqués par les banques à l’instant T pour un programme neuf en loi Pinel, mais qui ont été négociés plusieurs mois à l’avance par l’emprunteur.

À titre indicatif, un TAEG de 2,68 % et un taux nominal aux alentours de 1,85 %, c’est-à-dire un taux de crédit datant du mois d’août 2022 ont servi à calculer le taux d’usure de janvier 2023. Or, au mois de septembre 2022, les taux moyens s’établissaient à une moyenne de 2 % pour un investissement immobilier. En d’autres termes, le calcul du taux d’usure de janvier 2023 pour l'achat d'une résidence principale se basait sur des crédits débloqués en octobre ou en novembre 2022, avec des taux négociés au mois d’août.
 

Quelles conséquences pour l’emprunteur ?


Bien qu’elle soit bénéfique pour les professionnels de l’immobilier, la révision mensuelle du taux d’usure présente tout de même quelques risques pour l’emprunteur. Elle se traduit notamment par un coût plus élevé. À titre d’exemple, le taux d’emprunt pour un crédit de 150 000 € remboursable sur 20 ans destiné à l'achat d'un appartement neuf passe donc de 1 à 2 %. L’emprunteur remboursera donc 182 000 €, contre 165 000 € ; ce qui représente tout de même une différence de 16 500 €.