Le financement d’un investissement locatif

Le financement d’un investissement locatif

Un investissement locatif peut être financé par un prêt amortissable classique, à taux fixe ou à taux révisable. Mais d’autres formules peuvent être plus appropriées.

1. Le crédit ou prêt « in fine »

Sur ce type de crédit, le remboursement de la totalité du capital ne s'effectue que sur la dernière échéance. Toutes les autres échéances ne servent qu'à payer des intérêts et l’assurance. L’avantage est que ce mode de fonctionnement permet d'augmenter les intérêts, et par conséquence, de réduire les revenus fonciers imposables.

Peu volontaires pour prendre des risques quant au remboursement final, les banques n’accordent ces crédits qu’en les adossant à des actifs financiers (comme un portefeuille de valeurs mobilières) ou en contrepartie de la constitution tout au long de la durée du crédit d'une épargne - en pratique un contrat d’assurance-vie - dont le solde final servira à le rembourser à l’échéance, la banque inscrivant un nantissement à son profit.

2. Les prêts locatif intermédiaire (PLI) et locatif social (PLS)

Le prêt locatif intermédiaire (PLI) s’adresse à tout investisseur, personne physique ou personne morale pour réaliser une opération locative. Il est destiné à financer des logements dits intermédiaires, destinés à la location à des niveaux de loyers se situant entre ceux des logements locatifs sociaux et ceux du marché libre, à des locataires aux revenus modestes, ne dépassant pas des plafonds fixés par zone géographique.

Le PLI peut financer la construction de logements locatifs, ou l’acquisition, en vue de les louer, de logements et d’immeubles destinés à l’habitation, et le cas échéant, les travaux d’amélioration correspondant ; il peut également financer l’acquisition de locaux ou d’immeubles non affectés à l’habitation et leur transformation en logements ou simplement les travaux de transformation en logements de locaux ou d’immeubles non affectés à cet usage.

Comme le PLI, le prêt locatif social (PLS) peut financer la construction ou l’acquisition de logements à usage locatif, ainsi que le cas échéant les travaux d’amélioration correspondant. Il doit cependant être destiné à être loué comme logement social. Les niveaux de loyer et de ressources des locataires sont également fixés par zone géographique. Il permet de bénéficier de la TVA à taux réduit (5,5%) et pour les opérations financées à concurrence de plus de 50% au moyen d’un PLS, d’une exonération de taxe foncière des propriétés bâties (TFPB) pendant 25 ans. Le bénéficiaire doit s’engager par une convention signée avec l’Etat, dont la durée est au moins égale à la durée de la part du prêt qui ne finance pas la charge foncière ou immobilière, d’une durée minimum de 15 ans. Il donne droit pour les locataires à l’APL (aide personnalisée au logement).

Les PLI et PLS sont distribués par les établissements de crédit ayant signé une convention annuelle de refinancement avec la Caisse des dépôts et consignations (CDC) ou octroyés directement par cette dernière. Le taux des prêts aux organismes de logements sociaux, ainsi que le taux maximum des prêts aux autres emprunteurs, est le même quel que soit l’établissement qui le propose.

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