Prêt immobilier à taux fixe ou à taux révisable

Prêt immobilier à taux fixe ou à taux révisable

Les prêts à « taux variable » appelés aussi à « taux révisable », attractifs par leur taux, ont eu mauvaise presse, de nombreux emprunteurs ayant été lésés suite à la mise sur le marché par certains établissements de crédit de contrats de prêts insuffisamment sécurisés, voire trompeurs. Une loi du 3 janvier 2008 impose désormais une plus grande transparence et une meilleure sécurité pour les emprunteurs. Il n’en reste pas moins qu’entre prêt à « taux fixe » et prêt à « taux révisable », même plafonné, le choix est délicat et implique un pari sur l’évolution des taux dans l’avenir...

1. Prêt immobilier à taux fixe

Dans ce type de prêt, le taux est fixé dans le contrat de prêt et restera invariable pendant toute la durée de remboursement.

Les mensualités de remboursement peuvent être elles-mêmes fixes pendant toute la durée du prêt ou modulables : le contrat prévoit dans ce cas que la mensualité peut être, dans certaines limites, modifiée à l’initiative de l’emprunteur en cas de changement de sa capacité de remboursement. La modulation a alors une incidence sur la durée du remboursement.

Lorsque le plan de financement comporte plusieurs prêts, les mensualités peuvent être ajustées pour que le total des mensualités reste constant dans le temps.

2. Prêt immobilier à taux révisable

Dans ce type de prêt, le taux évolue à la hausse ou à la baisse, en fonction de taux de référence du marché financier mentionnés dans le contrat (généralement l’Euribor 3 mois ou l’Euribor 1 an). L'évolution future du taux peut, selon ce qui est prévu dans le contrat de prêt, avoir une incidence, soit sur le montant de la mensualité, soit sur la durée du remboursement, soit à la fois sur la mensualité et la durée.

Il est fréquent, mais non obligatoire, que le contrat limite les variations du taux ou leur incidence sur la mensualité ou la durée. Ces prêts sont dits « capés ».

A noter que souvent le taux de la première période est un taux d'appel attractif, qui ne restera pas longtemps appliqué.

De nombreuses combinaisons sont possibles : prêt à taux capé (le taux ne dépassera pas un taux plafond), prêt non capé à échéances plafonnées (le montant des mensualités ne varie pas au delà d’un certain plafond, mais la durée du remboursement est susceptible de se réduire ou de s'allonger), prêt à double indexation (le taux du prêt peut varier, ce qui impacte la durée du prêt, tandis que la mensualité est indexée de manière systématique sur l'indice INSEE des prix ou celui de la construction).

A noter que les prêts à taux révisable offrent généralement l’option de passage à taux fixe. Il convient en ce cas de vérifier si cette option est- gratuite ou payante, quel sera le taux de référence utilisé pour calculer le nouveau taux, quel est le niveau du taux de référence utilisé à la date de mise en place du prêt et quel impact ce passage à taux fixe aura sur la mensualité...

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