Acheter un appartement neuf

Acheter un appartement neuf

Le vendeur est nécessairement un promoteur immobilier, qui construit en copropriété.

 

1. Acheter dans une construction déjà achevée

C’est possible dans les « queues de programmes » et on peut y faire de bonnes affaires. Il n'y a pas de risque de retard de livraison; l’appartement est prêt à habiter et peut être visité dans son état livrable. Il est possible de se rendre compte du résultat d'une construction, d'apprécier les finitions, la vue et le voisinage.

En cas de paiement comptant, la vente peut être signée directement chez le notaire sous réserve d’un délai de réflexion de 7 jours; si l’achat doit être financé à crédit, l’acheteur signe alors un contrat de réservation avec une clause de condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts. Il dispose d’un délai de rétractation de 7 jours. Un versement de garantie est en général demandé.

L’acheteur bénéficie de la garantie de parfait achèvement et de la garantie décennale du constructeur sur la base des réserves faites par le promoteur lors de la réception des ouvrages effectuée avec les entreprises de la construction. Il bénéficie aussi de la police d’assurance « dommages-ouvrage » souscrite par ce dernier et qui le garantit des malfaçons apparues après la réception.

 

2. Acheter sur plans (vente en état futur d’achèvement ou VEFA)

Cela consiste à acheter un appartement dans un immeuble à construire. L’acheteur devient immédiatement propriétaire de sa quote-part du sol et devient propriétaire des ouvrages à venir au fur et à mesure de leur exécution; il est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. L’achat sur plans se déroule en quatre étapes :

- la réservation

Elle s’effectue sur la base d’une description précise de l’immeuble - qualité de la construction et des matériaux - et de l’appartement - surface habitable, nombre de pièces principales et dépendances, pièces de service et dégagements, avec s’il y a lieu une clause de condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts. Le délai de livraison de l'immeuble doit aussi être mentionné, même approximativement. L’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours. Un versement de garantie de 5% maximum est en général demandé, sauf si la vente définitive doit intervenir plus de deux ans après la réservation.

- l’acte de vente chez le notaire

La signature de l’acte authentique devant notaire peut intervenir dès que le vendeur a obtenu le permis de construire. Le promoteur s’engage sur une date de livraison (qui peut toutefois être décalée en cas de force majeure : intempéries, grèves, faillites d’entreprises...) et apporte une garantie de livraison ou de remboursement. Cette garantie est « intrinsèque », c'est-à-dire assurée par le promoteur lui-même, ou « extrinsèque », c'est-à-dire assurée par un organisme bancaire ou financier. Dans le premier cas, il faut que les fondations soient achevées avant de signer.

Le vendeur s’engage également sur un descriptif détaillé, règlementé quant à son contenu. Il fournit également le règlement de copropriété.

- le chantier et le paiement échelonné du prix

Le paiement du prix s’effectue obligatoirement au fur et à mesure de l'avancement des travaux : 35 % à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement de l'immeuble et le solde, soit 5 %, à la livraison ou à la levée des réserves de livraison s’il y en a. L'état d'avancement des travaux qui justifie le versement des fonds est attesté par un homme de l'art, en principe l’architecte. Lorsque l’achat est financé à crédit, l'appel de fonds est transmis à la banque qui débloque les sommes nécessaires. Les prêts comportent souvent un différé de remboursement jusqu’à la livraison.

- la livraison

En fin de chantier, le constructeur doit faire une déclaration d'achèvement de travaux, préalable à la livraison des appartements. La prise de possession s’accompagne de l’établissement d’un procès-verbal consignant les réserves éventuelles : « vices apparents », prestations non réalisées ou non conformes au descriptif annexé à l’acte de vente, malfaçons ou travaux non achevés. Celles- doivent porter autant sur le logement que sur les parties communes, livrées elles aussi par la même occasion.

Tout ou partie du solde du prix peut être conservé par l’acquéreur jusqu’à la levée totale des réserves.

 

3. Les garanties

Pendant le chantier, l’acquéreur bénéficie de la garantie de livraison ou de remboursement. A compter de la livraison, il bénéficie d’une garantie spécifique à l’achat « sur plans » : la garantie des vices apparents, signalés dans le mois de la livraison (pas nécessairement le jour de cette dernière), et qui peut être mise en jeu pendant une durée d’un an. Il bénéficie aussi des garanties légales du constructeur qui courent à compter de la réception des ouvrages que le promoteur signe de son côté avec chacune des entreprises intervenues dans la construction :

-       la garantie de parfait achèvement de un an, couvrant les problèmes de finition et les malfaçons visibles à la réception;

-       la garantie décennale du constructeur sur le gros œuvre, et le « clos » et « couvert » : stabilité du bâtiment, étanchéité, et plus généralement tous désordres apparaissant après la réception, dans un délai maximal de 10 ans, susceptibles de rendre les ouvrages impropres à leur destination ; pour cette garantie, l’acheteur bénéficie aussi d’une police d’assurance de préfinancement souscrite par le promoteur, l’assurance « dommages-ouvrage »;

-       la garantie biennale de bon fonctionnement des équipements : chauffe-eau et chauffage individuel, électroménager des cuisines équipées, VMC... ainsi que les peintures, et revêtements muraux et de sol.

Pour les parties communes, ces garanties légales bénéficient au syndicat des copropriétaires.

La loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique a clarifié la garantie du constructeur concernant le respect de la règlementation thermique et la performance énergétique de l’immeuble (BBC –bâtiment basse consommation - et bientôt BEPOS – bâtiment à énergie positive). En effet, elle a spécifié qu’ « en matière de performance énergétique, l’impropriété à la destination mettant en jeu la garantie décennale ne peut être retenue qu’en cas de dommages résultant d’un défaut lié aux produits, à la conception ou à la mise en œuvre de l’ouvrage, de l’un de ses éléments constitutifs ou de l’un de ses éléments d’équipement conduisant, toute condition d’usage et d’entretien prise en compte et jugée appropriée, à une surconsommation énergétique ne permettant l’utilisation de l’ouvrage qu’à un coût exorbitant ».

A noter le sort encore incertain de la garantie du constructeur concernant le respect de la règlementation thermique et la performance énergétique de l’immeuble (BBC –bâtiment basse consommation - et bientôt BEPOS – bâtiment à énergie positive). Il est envisagé une législation spécifique, distincte de celle régissant les garanties actuelles du constructeur.

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