Acheter une maison neuve

Acheter une maison neuve

Le vendeur est nécessairement un promoteur immobilier, qui construit en général en lotissement, beaucoup plus rarement en « copropriété horizontale » (ou « copropriété de maisons »). Dans le premier cas l’acquéreur sera propriétaire de son terrain, dans le second le terrain est partie commune et il ne disposera que d’une jouissance exclusive sur son terrain. Dans les deux cas de nombreuses restrictions sont imposées quant à l’aménagement et à l’entretien des terrains, aux constructions additionnelles... Dans les deux cas également, il y a quelques charges pour l’entretien des équipements et espaces communs et l’administration du lotissement ou de la copropriété.

 

1. Acheter une maison déjà achevée

Certains promoteurs construisent des villages de maisons et ne vendent qu’ « achevé »; on peut visiter des maisons témoins et simplement réserver à l’avance. Pour d’autres qui vendent plutôt sur plans, c’est possible dans les « queues de programmes » et on peut y faire de bonnes affaires. Il n'y a pas de risque de retard de livraison; la maison est prête à habiter et peut être visitée dans son état livrable. Il est possible de se rendre compte du résultat d'une construction, d'apprécier les finitions, la vue et le voisinage.

En cas de paiement comptant, la vente peut être signée directement chez le notaire sous réserve d’un délai de réflexion de 10 jours; si l’achat doit être financé à crédit, ou s’il y a réservation à l’avance, l’acheteur signe alors un contrat de réservation avec une clause de condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts. Il dispose également d’un délai de rétractation de 10 jours. Un versement de garantie est en général demandé.

L’acheteur bénéficie de la garantie de parfait achèvement et de la garantie décennale du constructeur sur la base des réserves faites par le promoteur lors de la réception des ouvrages effectuée avec les entreprises de la construction. Il bénéficie aussi de la police d’assurance « dommages-ouvrage » souscrite par ce dernier et qui le garantit des malfaçons apparues après la réception.

Enfin, l’acheteur bénéficie aussi d’une « garantie biennale de bon fonctionnement » des équipements : chauffe-eau et chauffage individuel, électroménager des cuisines équipées, VMC... ainsi que les peintures, et revêtements muraux et de sol.

 

2. Acheter une maison sur plans (vente en état futur d’achèvement ou VEFA)

Cela consiste à acheter une maison à construire. L’acheteur devient immédiatement propriétaire de son terrain et devient propriétaire des ouvrages à venir au fur et à mesure de leur exécution; il est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. L’achat sur plans se déroule en quatre étapes :

- la réservation

Elle s’effectue sur la base d’une description précise de la maison - implantation, qualité de la construction et des matériaux, surface habitable, nombre de pièces principales et dépendances... avec s’il y a lieu une clause de condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts. Le délai de livraison de la maison doit aussi être mentionné, même approximativement. L’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 7 jours. Un versement de garantie de 5% maximum est en général demandé, sauf si la vente définitive doit intervenir plus de deux ans après la réservation.

- l’acte de vente chez le notaire

La signature de l’acte authentique devant notaire peut intervenir dès que le vendeur a obtenu le permis de construire. Le promoteur s’engage sur une date de livraison (qui peut toutefois être décalée en cas de force majeure : intempéries, grèves, faillites d’entreprises...) et apporte une garantie de livraison ou de remboursement. Cette garantie est « intrinsèque », c'est-à-dire assurée par le promoteur lui-même, ou « extrinsèque », c'est-à-dire assurée par un organisme bancaire ou financier. Dans le premier cas, il faut que les fondations soient achevées avant de signer.

Le vendeur s’engage également sur un descriptif détaillé, règlementé quant à son contenu. Il fournit s’il y a lieu le règlement de copropriété.

- le chantier et le paiement du prix par tranches

Le prix doit être payé obligatoirement à mesure de l'avancement des travaux : 35 % à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement de la maison et le solde, soit 5 %, à la livraison ou à la levée des réserves de livraison s’il y en a.

L'avancement des travaux qui justifie le versement des fonds est attesté par un homme de l'art, en principe l’architecte. Lorsque l’achat est financé à crédit, l'appel de fonds est payé par la banque. Les prêts pour ce type d’opérations comportent la plupart du temps un différé de remboursement jusqu’à la livraison.

- la livraison de la maison

A la finition de la maison, le promoteur dépose une déclaration d'achèvement de travaux, préalable à la livraison. La prise de possession s’effectue après une visite à l’issue de laquelle est établi un procès-verbal consignant les réserves éventuelles : les « vices apparents » (malfaçons visibles), prestations non réalisées ou non conformes au descriptif annexé à l’acte de vente, travaux non achevés... L’existence de réserves autorise l’acquéreur à conserver tout ou partie du solde du prix jusqu’à la levée totale des réserves. Les retenues doivent cependant être proportionnées à l’importance des réserves.

 

3. Les garanties

L’acquéreur bénéficie pendant le chantier de la garantie de livraison ou de remboursement, puis à compter de la livraison de la garantie des vices apparents; il s’agit d’une garantie spécifique à l’achat « sur plans » et couvre les malfaçons signalées dans le mois de la livraison (pas nécessairement le jour de cette dernière). En fait, cette garantie peut être mise en jeu pendant une durée d’un an.

L’acquéreur bénéficie aussi sans autre formalité des garanties légales du constructeur qui courent à compter de la réception des ouvrages que le promoteur a signé de son côté avec chacune des entreprises intervenues dans la construction :

-       la garantie de parfait achèvement de un an, couvrant les problèmes de finition et les malfaçons qui ont fait l’objet de réserves à la réception par le promoteur;

-       la garantie décennale du constructeur couvrant les risques de désordres relatifs à la solidité de l’ouvrage et ce qu’on appelle le « clos et le couvert »; pour cette garantie, l’acheteur bénéficie aussi d’une police d’assurance de préfinancement souscrite par le promoteur, l’assurance « dommages-ouvrage »;

-       la garantie biennale de bon fonctionnement des équipements : chauffe-eau et chauffage individuel, électroménager des cuisines équipées, VMC... ainsi que les peintures, et revêtements muraux et de sol.

La loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique a clarifié la garantie du constructeur concernant le respect de la règlementation thermique et la performance énergétique de l’immeuble (BBC –bâtiment basse consommation - et bientôt BEPOS – bâtiment à énergie positive). En effet, elle a spécifié qu’ « en matière de performance énergétique, l’impropriété à la destination mettant en jeu la garantie décennale ne peut être retenue qu’en cas de dommages résultant d’un défaut lié aux produits, à la conception ou à la mise en œuvre de l’ouvrage, de l’un de ses éléments constitutifs ou de l’un de ses éléments d’équipement conduisant, toute condition d’usage et d’entretien prise en compte et jugée appropriée, à une surconsommation énergétique ne permettant l’utilisation de l’ouvrage qu’à un coût exorbitant ».

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