Etre LMP ou LMNP

Etre LMP ou LMNP

La location meublée est pour beaucoup considérée comme plus rentable, économiquement et fiscalement, que la location de logements vides ; elle permet dans certains cas de bénéficier d’un régime d’imposition des revenus plus favorable, et aussi de s’affranchir de nombreuses contraintes de la loi du 6 juillet 1989. En fait, la location meublée était initialement soumise au seul Code civil, mais elle a été rattrapée, d’abord par une disposition de la loi du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale, puis par la loi "ALUR" du 24 mars 2014, qui a intégré les locations meublées à titre d’habitation principale dans le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989, même si elles continuent de bénéficier de quelques dérogations.

Par contre, ne peut être loué en meublé n’importe quel logement : le marché des meublés ne s’adresse pas à la même clientèle que la location classique. Par ailleurs, il s’agit d’une activité considérée comme « commerciale », qui ne peut – sauf à la marge – être exercée dans le cadre d’une SCI, dont l’objet doit rester civil, et qui relève pour la fiscalité des revenus non pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec ses avantages - régime de la micro-entreprise plus favorable que le micro-foncier, possibilité quand on opte pour le réel de déduire un amortissement des biens immobiliers, meilleur report dans certains cas des déficits sur le revenu global - mais aussi ses inconvénients : nécessité de tenue d’une comptabilité, assujettissement dans certains cas à la CET (contribution économique territoriale - remplaçant la taxe professionnelle).

Les conditions d’imposition de ces BIC varient très sensiblement selon que le loueur est considéré comme un professionnel ou non :

 

1. Le loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Il exerce son activité dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé. Il ne peut imputer son déficit d’exploitation sur son revenu global. L’imposition des plus-values immobilières est celle des particuliers. Une réduction d’impôt de 11% est applicable – après prolongation – pour les investissements réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021 (dispositif Censi-Bouvard, proche de la réduction Pinel en vigueur pour les logements neufs loués non meublés) en cas d’investissement dans certaines résidences-services neuves.

Jusqu’à 70.000 euros de recette annuelle brute, le loueur en meublé le LMNP relève de plein droit du régime d’imposition des micro-entreprises dit « Micro-BIC » tout en gardant la possibilité d’opter pour le régime réel s’il y a intérêt. Dans ce régime, le bénéfice imposable supportant l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux est obtenu en pratiquant, sur la recette brute, un abattement forfaitaire de 50%, qui tient compte de l’intégralité des charges.

Autrement s’applique le régime du « réel simplifié ». La déclaration doit alors s’appuyer sur une comptabilité, mais dans ce cas toutes les charges d’exploitation sont déductibles pour leur valeur réelle : les dépenses courantes, les impôts, les cotisations sociales et, bien sûr, les intérêts d’emprunt. Par ailleurs, le régime réel permet de pratiquer l’amortissement des biens immobiliers. Toutefois, les amortissements des immeubles ayant ouvert droit à la réduction d'impôt Censi-Bouvard ne sont admis en déduction du résultat imposable du bénéficiaire que pour la partie du prix de revient supérieure à 300.000 euros, base sur laquelle est calculée la réduction d’impôt.

Attention : comme les loueurs en meublé professionnels (LMP), les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) à partir d’un certain seuil de recettes (23.000 euros annuels) doivent obligatoirement s’affilier au régime social des indépendants (RSI) et verser les cotisations correspondantes.

 

2. Le loueur en meublé professionnel (LMP)

Il exerce une activité commerciale pour laquelle il doit être immatriculé au registre du commerce. Les biens loués doivent être inscrits à l’actif de son exploitation. Comme le LMNP, il peut pratiquer l’amortissement des biens immobiliers. Le déficit est imputable sur son revenu global, sous condition mais sans limite de montant. Les plus-values de cession des biens sont exonérées, en tout ou en partie, après cinq années d’exercice de l’activité en qualité de loueur professionnel. Avantage supplémentaire, les logements meublés, considérés comme « outil de travail », ne sont pas compris dans l’assiette de l’ISF (Impôt de solidarité sur la fortune). Par contre, les loueurs en meublé professionnels (LMP) doivent obligatoirement s’affilier au régime social des indépendants (RSI) et verser les cotisations correspondantes.

Pour avoir droit au statut de LMP, trois conditions doivent cumulativement être remplies : l’immatriculation au registre du commerce, avec affiliation obligatoire au régime social des commerçants, réaliser un montant minimum de recettes de la location meublée de 23.000 euros (charges comprises et TTC lorsque la location est assujettie à TVA) et que celles-ci constituent plus de la moitié des revenus du foyer fiscal.

L’exercice d’une activité commerciale étant interdit à certaines professions réglementées telles que médecin, notaire, avocat, magistrat, expert-comptable, ces professionnels peuvent néanmoins participer à une exploitation en LMP dans le cadre d’une Sarl de famille à condition de ne pas en être le gérant. La société doit exclusivement être constituée entre parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints ou concubins pacsés. La Sarl de famille bénéficie de la transparence fiscale : elle ne paie pas d’impôt sur les sociétés, les bénéfices étant taxés seulement entre les mains des associés.

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