Investir dans une nue propriété avec usufruit locatif social

Investir dans une nue propriété avec usufruit locatif social

Ce nouveau mode d’investissement a été permis par une modification de la législation des baux d’habitation insérée par la loi « ENL » du 13 juillet 2006. Il est proposé dans des opérations réalisées par des promoteurs spécialisés. Les patrimoines construits sont en principe de qualité et bien situés. Le principe est le suivant :

- dans un immeuble en copropriété à construire, le promoteur vend la nue-propriété des logements à des investisseurs, lot par lot, pour un prix compris entre 40% et 60% de leur valeur en fonction de la durée contractuelle de l’usufruit locatif vendu par ailleurs. En contrepartie, ils ne perçoivent aucun revenu pendant la période d’usufruit locatif. Ils retrouvent leur logement en fin d’usufruit en bon état d’entretien et libre de toute occupation, et ils en deviennent pleins propriétaires sans déboursement complémentaire ni droits.

- le promoteur vend à un bailleur social l’usufruit temporaire de l’ensemble des lots de l’immeuble à construire pour une durée de 15, 18 ou 20 ans. Ce dernier loue les logements à des ménages sous conditions de ressources, moyennant des loyers sociaux ou intermédiaires.

- les locataires sont informés du statut particulier des logements et bénéficient dans les 6 mois qui précèdent l’échéance de l’usufruit, soit d’une offre de relogement s’il sont toujours sous les plafonds de ressources permettant leur maintien dans le parc social, soit la possibilité d’acheter prioritairement le logement s’il est mis en vente par le nu propriétaire, soit la possibilité de signer un nouveau bail de droit commun avec le nu propriétaire devenu plein propriétaire ; à défaut ils savent qu’ils doivent libérer le logement, et ce dernier est en droit de leur donner congé.

L’investisseur ne peut certes profiter de son bien pendant la durée de l'usufruit, mais il ne supporte aucune charge de copropriété (dans les 15 premières années d’un immeuble, il n’y a pratiquement aucune charge incombant au nu propriétaire), il n’est pas soumis à la taxe foncière, et s’il perçoit des revenus fonciers d’autres propriétés, il peut déduire les intérêts d’emprunt du prêt souscrit pour acheter la nue-propriété. Enfin, la nue-propriété n’est pas comptabilisée dans le calcul de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière, remplaçant de l’ISF), ce qui permet de réduire virtuellement la valeur de son patrimoine...

A la fin de l’usufruit, il peut utiliser le bien comme il l’entend, l’habiter, le louer ou le vendre, au tarif de la pleine propriété. Par contre, depuis la réforme applicable à compter du 1er février 2012, la plus-value n’est exonérée d'impôt qu’à compter de la 23ème année et de prélèvements sociaux qu’à compter de la 30ème année.

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