Lexique de l’immobilier neuf

Lexique de l’immobilier neuf

Acte authentique

Acte rédigé par un officier ministériel, notaire ou dans certains cas huissier. S’oppose aux actes dits " sous seing privé ". Dans le domaine de l'immobilier, les notaires n'ont le monopole que des actes de transfert de propriété des biens immeubles, des prêts avec constitution d'hypothèque et des successions.

 

Assurance dommages-ouvrage

Police d'assurances obligatoire devant être souscrite par tout maître d'ouvrage de travaux donnant lieu à une garantie décennale légale : construction d’immeuble, travaux sur le gros œuvre ou sur la couverture, etc. Cette police garantit l'indemnisation du propriétaire de l'immeuble, ou du syndicat des copropriétaires, en cas de malfaçons et désordres relevant de la garantie de parfait achèvement et la garantie décennale sans qu’ils aient besoin de mettre en cause la responsabilité des intervenants à la construction ou aux travaux.

 

Condition suspensive

Conditions insérées dans un avant-contrat de vente d'un bien immobilier (promesse ou compromis de vente) ou un contrat de réservation, dont la réalisation est nécessaire à la mise en œuvre de l’acte ; elles sont « suspensives » en ce que la validité de l’acte est suspendue à leur réalisation. Si l’une d’entre elles échoue sans que la responsabilité du candidat acquéreur puisse être mise en cause, les parties sont dégagées de leurs obligations et l’acquéreur peut récupérer le montant de son versement (dépôt de garantie, arrhes, dédit ou acompte). La principale de ces clauses est celle de l’obtention d’un ou plusieurs prêts, mais il y a aussi celles les conditions suspensives relatives à l’urbanisme (préemption, obtention d’un permis de construire, etc.).

 

Contrat de réservation

Contrat par lequel un vendeur réserve à un candidat acquéreur un bien immobilier à construire ou en voie d’achèvement en attendant d’être en mesure de signer l’acte de vente proprement dit. Il peut comporter des conditions suspensives. La réservation s’accompagne du versement d’un dépôt de garantie qui restera acquis au vendeur si l’acquéreur décide de ne pas donner suite.

 

Copropriété

Immeuble ou d'un ensemble immobilier dont « la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes». La copropriété est régie par les dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et par celles du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour son application. Une « copropriété horizontale » est une copropriété composée uniquement de maisons individuelles : les propriétaires ne sont pas propriétaires de leur terrain mais seulement titulaires d’un droit de jouissance privative.

 

Délai de réflexion

Pendant du délai de rétractation lorsque l'avant-contrat, promesse ou compromis de vente, est signé sous forme d’acte authentique, nécessairement définitif ; en ce cas, la faculté de changer d’avis ne peut être exercée qu’avant cette signature. Un projet d’acte doit alors être notifié à l'acquéreur par le notaire dans les mêmes conditions que l'acte signé sous seing privé, et celui-ci dispose d'un délai de réflexion calculé de la même façon que le délai de rétractation. L'acte ne peut être signé qu'à l'issue de ce délai. Aucune somme ne peut être demandée à l’acquéreur avant cette signature.

 

Délai de rétractation

Délai défini par l’article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation pendant lequel l'acquéreur non professionnel d’un bien immobilier à usage d'habitation construit ou à construire, ou le souscripteur de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation, peut se rétracter ; ce délai est de "sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte".

Ce droit est ouvert à l'acquéreur, que la transaction soit conclue entre particuliers ou par l'intermédiaire d'un professionnel, et peut être exercé à l'occasion de tout type d'avant-contrat conclu sous seing privé (promesse ou compromis de vente). Dans le cas où la vente est conclue directement par acte authentique sans avant-contrat préalable (cas notamment de la « vente en état futur d’achèvement » ou VEFA), le même article précise qu'alors "l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation", et qu' "en aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de sept jours".

 

Frais de notaire

Cette appellation concerne en fait plusieurs types de frais : les honoraires d'acte (émoluments, établis selon un tarif officiel), qui n’en sont qu’une petite partie, les droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière versés au Trésor Public ainsi que le salaire du conservateur des hypothèques, les débours, etc.

 

Garantie de livraison ou de remboursement

Garantie obligatoire devant être fournie par le promoteur lorsqu’il fait une « vente en l’état futur d’achèvement » (VEFA). Il s’engage à terminer et livrer l’immeuble qu’il construit ou a projeté de construire ou à indemniser les acquéreurs afin qu’ils puissent lui substituer un autre constructeur.

 

Garantie de parfait achèvement

Garantie courant pendant un an à compter de la réception des ouvrages et engageant l'entrepreneur à la réparation de tous les désordres signalés par le maître d'ouvrage, soit par réserves à la réception, soit par voie de notification écrite postérieurement à celle-ci.

 

Garantie décennale

Garantie définie par les articles 1792 et 1792-2 du Code civil, qui rend l'entrepreneur « responsable de plein droit (…) des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui l'affectant dans un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination ». La durée de cette garantie est de 10 ans à compter de la réception des ouvrages. Elle ne couvre pas les appareils et équipements sanitaires ou de chauffage, les ascenseurs, les équipements de sécurité incendie, les appareils d'éclairage ou de communication, les faux plafonds, et les revêtements de peinture, et plus généralement les équipements amovibles de l’immeuble qui ne sont couverts quant à eux que d’une garantie de 2 ans (la « garantie de bon fonctionnement »).

 

Livraison

C’est la délivrance d’un bien immobilier acquis en l’état futur d’achèvement. A ne pas confondre avec la « réception ».

 

Loi Scrivener

Appellation de la loi n° 79-596 du 13 juillet 1979, qui a créé dans le Code de la consommation un ensemble de dispositions dans le but de protéger le consommateur contre les dangers du crédit (articles L312-1 et suivants), et en particulier des délais de réflexion.

 

Lotissement

Acte de division d’un terrain en lots en vue de la construction de maisons individuelles ou autres bâtiments. Désigne aussi l'ensemble de propriétés résultant d'une telle division. Les lotissements sont assortis d'un cahier des charges et donnent lieu à la création d'une association syndicale libre (ASL).

 

Nue-propriété

Troisième et dernier des trois éléments en lesquels peut se décomposer le droit de propriété : l'usage, le droit aux fruits et le droit de disposition. Les deux premiers seuls constituent l'usufruit. Le démembrement de la propriété s’opère souvent dans le cadre des successions, et ne se clôt que par le décès de l’usufruitier ou le rachat de l’usufruit par le nu-propriétaire, mais il peut être aussi contractuel, et à durée limitée.

 

Réception

Définie par l'article 1792-6 du code civil comme «l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves». Elle marque le transfert de la garde et des risques de l'ouvrage (article 1788). A ne pas confondre avec la « livraison ».

 

Usufruit

Réunion de deux des trois éléments en lesquels peut se décomposer le droit de propriété : l'usage, le droit aux fruits et le droit de disposition. Le troisième seul constitue la nue-propriété. Le démembrement de la propriété s’opère souvent dans le cadre des successions. L’usufruit est en principe viager, et ne disparaît que par le décès de l’usufruitier ou le rachat de son usufruit, mais il peut être aussi contractuel, et à durée limitée, comme l’usufruit locatif social.

 

Vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) 

Appelée aussi « vente sur plans », elle est définie par l'article 1601-3 du Code civil comme « le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acheteur au fur et à mesure de leur réalisation et l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux ».

 

Vice apparent

Vice de construction que le promoteur doit garantir dans le cadre d’une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) en application des articles L261-5 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, même s’il n’a pas été détecté lors de la livraison.

Les vices apparents doivent aussi faire l’objet de réserves de la part du syndic lorsqu’il reçoit livraison des parties communes d’un immeuble neuf en copropriété.

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