Les points importants à retenir pour réussir un investissement locatif sur un logement pour étudiants

Investir dans un logement pour étudiant : comment faire ?

Le 19/1/2023

L’immobilier est le secteur préféré des Français en termes de placement. Avec l’aide de quelques dispositifs de défiscalisation, un investissement locatif pour étudiants permet de profiter d’une rentabilité intéressante.


Investir dans un logement étudiant : quels avantages ?

  • Tirer profit d’un marché sous tension

Les épargnants sont de plus en plus nombreux à se tourner vers un achat VEFA de logement étudiant dans le cadre d’un investissement locatif. Il faut savoir que le marché de l’hébergement pour étudiants est aujourd'hui sous tension.

Dans la majorité des villes universitaires de France, le déséquilibre entre l’offre immobilière et la demande ne cesse de s’amplifier. Le nombre d’étudiants est largement supérieur à l’offre de logements.

À chaque rentrée universitaire, plus d’un million de jeunes recherchent un appartement, alors que le nombre de logements pour étudiants disponibles s’établit aux alentours de 350 000. En choisissant un programme neuf dans une ville où la demande est particulièrement forte, vos chances de bénéficier d’une bonne rentabilité seront élevées.

  • Un bail étudiant de 9 mois

Dans la majorité des cas, ce type d’investissement s’accompagne d’un bail étudiant. Il s’agit d’un contrat de location d’un appartement neuf ou d’une maison pour une durée maximale de 9 mois.

Pendant les vacances universitaires, c’est-à-dire sur une période de 3 mois, le propriétaire bailleur peut tout à fait proposer le logement à d’autres occupants pour une location saisonnière. Il faut savoir que le bail étudiant découlant par exemple d'un programme immobilier neuf à Saint-Étienne n’est pas renouvelable. Le dispositif porte uniquement sur des logements meublés.


Les critères de choix du logement étudiant

  • La localisation et le rendement


La localisation de l’appartement est un critère décisif qui garantit la réussite d’un investissement locatif portant sur un logement étudiant. Pour optimiser votre placement, il est essentiel de se focaliser sur les villes étudiantes les plus porteuses.

D’après le site d’investissement locatif clés en main Masteos, les villes moyennes sont fortement conseillées. Le prix du mètre carré reste en dessous de 4 000 euros. Bien entendu, les communes présentant une forte concentration de jeunes étudiants ou qui se situent à proximité des grands pôles universitaires sont à privilégier.


Une étude menée par la même enseigne en 2022 dresse un top 5 des villes étudiantes offrant les meilleurs rendements. Il s’agit de :

  • Mulhouse, avec un rendement brut de 12,64 %
  • Saint-Étienne pour 11,07 %
  • Perpignan avec 8,91 %
  • Troyes pour un rendement de 8,86 %
  • Le Mans avec une rentabilité de 8,27 %

Le site L’Étudiant indique pour sa part que Strasbourg, Montpellier, Rennes et Grenoble sont les meilleures villes étudiantes pour l’année universitaire 2022-2023. Un programme immobilier neuf à Toulouse promet également plusieurs opportunités.


  • Le potentiel de la ville


Le rendement n’est pas suffisant pour identifier la ville idéale pour réussir son placement locatif. Il est nécessaire de prendre en compte le potentiel global de la commune. Toujours d’après Masteos, Perpignan, Le Mans, Clermont-Ferrand et Metz présentent non seulement de bons rendements locatifs, mais se distinguent également par une forte tension locative.

  • Le quartier

Après avoir sélectionné la ville, vous devez ensuite accorder une attention particulière au quartier où se situera le bien à acheter en VEFA. Le principe est simple. Pour ce type d’investissement, il est essentiel que les étudiants puissent se déplacer facilement vers les lieux d’enseignement, que ce soit à pied ou par le biais des transports en commun.

Veillez également à ce que le logement se situe le plus près possible d’un restaurant universitaire. La proximité avec le centre-ville est également un atout non négligeable.



Les caractéristiques du logement


Dans le cadre d’un investissement locatif étudiant, la superficie du logement dépend avant tout de votre budget. Il faut tout de même savoir que pour ce type de placement, les petites surfaces sont les plus plébiscitées. D’après un sondage Orpi réalisé auprès de 800 porteurs de projets, les étudiants recherchent surtout les studios de type T1 et les 2 pièces, car les loyers sont plus accessibles.

Côté pratique, les logements meublés font l’unanimité ; ce qui évite aux futurs occupants de prévoir un budget supplémentaire pour acheter du mobilier. Avec la location meublée, vous trouverez facilement des locataires. L’acheteur profitera par la suite d’une meilleure rentabilité.

Il est donc nécessaire que l’appartement soit fonctionnel, avec une pièce de vie, une cuisine équipée de plaques de cuisson, une salle d’eau et des toilettes.




Investir dans un logement étudiant et profiter de la loi Pinel


Un investissement dans une résidence étudiante est tout à fait éligible à la défiscalisation par la loi Pinel. Si le logement répond aux nouvelles exigences en termes de performance énergétique et aux critères d’usage et de confort, alors le propriétaire peut prétendre à une réduction d’impôts à taux plein. Les avantages fiscaux sont donc de :
  • 12 % pour une location de 6 ans
  • 18 % si le logement sera loué pendant 9 ans
  • 21 % si l’engagement s’étend sur 12 ans

Dans le cas contraire, la réduction d'impôt sera dégressive. En 2023, elle s’établira à 10,5 % pour 6 ans de location, 15 % pour 9 ans et 17,5 % pour 12 ans. En 2024, ces taux passeront à 9 % sur une durée de location de 6 ans, 12 % pour 9 ans et 14 % pour une location de 12 ans.