La nue-propriété immobilière : le meilleur moyen de préparer sa retraite ?

Retraite et nue-propriété : comment ça marche ?

Le 18/3/2023

L’immobilier figure parmi les piliers incontournables pour préparer sa retraite. Monétiser la propriété immobilière par le biais de la nue-propriété est un placement rentable et pertinent pour bénéficier d’un complément de revenu.

La nue-propriété, c’est quoi exactement ?

Nue-propriété : définition

Acheter un logement neuf en nue-propriété est une stratégie patrimoniale génératrice de revenus pour la retraite. Le principe est simple. Dans le cadre d’un programme neuf à Montpellier par exemple, il s’agit de démembrer temporairement le bien immobilier en deux parties distinctes, à savoir :

la nue-propriété, c’est-à-dire le fait de « posséder » le bien ou disposer des « murs »,
l’usufruit qui fait cette fois-ci référence à l’utilisation du logement, et d’en percevoir des revenus, c’est-à-dire un loyer.

En d’autres termes, le nu-propriétaire achète le bien immobilier neuf et cède la pleine jouissance de l’usufruit à une tierce personne pendant quelques années. L’usufruitier est généralement représenté par un institutionnel bailleur social, de type SCPI.

Que se passe-t-il au terme de l’accord ?

Durant une période de 10 à 20 ans, l’acheteur n’acquiert qu’une partie seulement du bien immobilier. Il n’a donc pas le droit d’occuper le bien, ni de l’utiliser. Au terme de l’accord passé entre les deux parties, la propriété du bien lui sera reconstituée à 100 %, sans avoir à payer d’impôt sur la plus-value immobilière. Plusieurs options s’offrent à lui :

occuper le logement,
louer le bien au loyer du marché, ou
revendre.

Pour qui ?

La nue-propriété constitue un investissement immobilier à long terme. Il est donc évident qu’elle ne convient pas aux personnes qui souhaitent bénéficier de rentrées d’argent rapides. Le dispositif s’adresse surtout aux propriétaires d’une résidence principale qui prévoient d’acquérir un logement neuf qu’ils occuperont plus tard, lors du déménagement à la retraite. À noter également que la nue-propriété peut aussi faire office de rente significative qui vient compléter la retraite.

Les avantages de la nue-propriété

Acheter un appartement neuf sur plan en nue-propriété afin de préparer sa retraite présente de nombreux avantages. Le dispositif permet avant tout d’acheter un logement à un prix particulièrement abordable. Le taux est surtout fixé en fonction de la rentabilité locative du logement et de la durée du démembrement.

En général, vous bénéficiez d’une réduction de 23 % par tranche de 10 ans. Il s’agit d’un moyen particulièrement efficace qui permet de se constituer un patrimoine immobilier, sans les contraintes relatives à la gestion locative, y compris la dégradation du bien ou les loyers impayés.

L’achat d’un logement en nue-propriété donne ensuite accès à une plus-value au moment de la revente. Vous avez en effet la possibilité de le proposer à nouveau sur le marché au tarif d’origine. L’investissement vous libère des différentes charges relatives au logement. Lors de la revente, le bénéfice obtenu ne sera pas imposable, à condition que la durée de détention soit supérieure ou égale à 30 ans.

Pour les retraités, le démembrement immobilier offre un capital disponible de manière immédiate, c’est-à-dire un bouquet. À cela s’ajoute un complément de revenus sur une durée déterminée ou à vie, dans le cadre d’une rente viagère ; le tout en restant chez soi.

Privilégier le neuf

Une acquisition immobilière en nue-propriété privilégie souvent le neuf. Pour profiter de tous les atouts préalablement cités, il est fortement conseillé de s’orienter vers un achat en VEFA ou vente en l’état futur d’achèvement d'un appartement neuf.

Le nu-propriétaire investit dans un bien immobilier avec un bailleur. La jouissance des loyers revient à ce dernier tout au long de la période de démembrement. En moyenne, la valeur de la nue-propriété est évaluée aux alentours de 65 %.

Il faut savoir que les logements anciens demandent plus d’entretien sur le long terme. En choisissant le neuf, vous avez accès à un logement qui respecte les normes écologiques en vigueur, notamment en termes d’isolation thermique et acoustique.

Les appartements proposés dans un programme immobilier neuf à Bordeaux par exemple contribuent aussi au développement économique de la zone géographique où ils se trouvent. Tout au long de la période de démembrement, tous ces atouts augmentent considérablement la valeur du bien.

Quelle fiscalité ?

La fiscalité en matière d’acquisition en nue-propriété est relativement simple. Comme mentionné plus haut, dans ce type de projet immobilier, le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus. En revanche, sa rémunération porte sur l’accroissement de la valeur de son droit au moment du remembrement, suite à la diminution de la durée résiduelle de l’usufruit.

Sur le plan fiscal, cette rémunération n’est donc pas soumise à une taxation annuelle à l’impôt sur le revenu. Il ne s’agit pas non plus d’une plus-value taxable en cas de revente.

Le nu-propriétaire n’est donc pas redevable de :

l’impôt sur les revenus et les prélèvements sociaux,
toute charge et impôt foncier,
l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) qui reste à la charge de l’usufruitier.

Comme mentionné plus haut, il est tout à fait possible de revendre le bien à sa valeur d’origine après la période de démembrement. En cas de revente à un prix supérieur au prix initial, alors le vendeur sera tenu de payer les impôts sur la plus-value.

Durant la période de démembrement, le propriétaire peut défiscaliser ses revenus fonciers. Lorsque l’achat du logement neuf a été financé par un crédit immobilier, et que le nu-propriétaire perçoit des revenus fonciers issus d’autres biens immobiliers, alors il est tout à fait autorisé à déduire les intérêts de son emprunt de ses revenus fonciers pendant une durée maximale de 10 ans. Il s’agit d’ailleurs d’un excellent moyen qui permet aux investisseurs immobiliers de réduire considérablement le montant de leurs impôts, malgré un patrimoine conséquent.>