Les autorités demandent aux banques d’assouplir les conditions d’octroi de crédit immobilier
Les autorités demandent aux banques d’assouplir les conditions d’octroi de crédit immobilier

Les autorités ajustent les conditions d’accès au crédit

Le 10/7/2023

Avec la hausse continue des taux couplée à la baisse de 45 % de la production de prêts immobiliers sur un an, les banquiers et les courtiers ont demandé quelques aménagements des conditions d’octroi de crédit aux autorités financières. Dans le contexte de la crise du logement, la réponse du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) porte sur un ajustement de la marge de flexibilité de 20 %.


Les «?ajustements techniques?» du HCSF

Dans le cadre du Conseil national de la refondation consacré au logement (CNR), le Haut Conseil de stabilité financière a annoncé le 13 juin 2023 les nouvelles recommandations sur le crédit immobilier. À l’issue de la 37e séance portant sur l’examen des vulnérabilités et des risques du secteur financier en France, le ministre de l’Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle et numérique, Bruno Le Maire a donc indiqué les aménagements apportés sur les règles d’octroi d’un prêt immobilier.

À titre de rappel, les modalités d’octroi des crédits immobiliers entrées en vigueur depuis le 1er janvier 2022 restent inchangées, à savoir :
  • un taux d’endettement maximal de 35 % pour les ménages qui se lancent dans un programme neuf à Montpellier par exemple,
  • une durée d’emprunt limitée à 25 ans, avec une dérogation fixée à 27 ans dans le cadre d’un achat immobilier dans le neuf, avec un différé d’amortissement.

Dans la pratique, les établissements bancaires sont autorisés à déroger à ces principes, pour 20 % de leur production de crédit sur un trimestre. Dans cette enveloppe de dérogation de 20 %, 80 % des demandes de financement doivent porter sur l’acquisition de résidences principales, avec une part de 30 % pour les primo-accédants. En revanche, les 20 % restants qui représentent tout de même 4 % de la production totale de crédit seront réservés aux investisseurs.

Lors de cette intervention du 13 juin 2023, le HCSF met l’accent sur cette marge de flexibilité de 20 % qui passe à 30 % ; ce qui représentera désormais 6 % de la production globale de prêts immobiliers. Avec cet ajustement, la part dédiée au financement de résidences principales baissera à 70 %, au lieu de 80 %.

D’après les propos recueillis auprès de Bruno Le Maire, l’ajustement technique adapte les règles d’octroi à la réalité du marché du crédit, tout en protégeant les ménages de la situation de surendettement. Malgré son avis favorable à l’assouplissement des conditions d’accès au crédit, le ministre de l’Économie, des finances et de la Souveraineté industrielle et numérique a tout de même précisé son refus de dépasser le taux d’endettement de 35 %. La Banque de France, de son côté, n’est pas favorable à une augmentation de la durée d’emprunt maximale.


La pression du taux d’usure

À côté des recommandations du Haut conseil de la stabilité financière, le mode de fonctionnement des établissements bancaires, y compris le respect des taux d’usure en vigueur joue également un rôle majeur dans la production de crédits immobiliers.

  • Le taux d’usure, c’est quoi exactement??

Le taux d’usure fait référence au taux maximal que les banques ne peuvent pas dépasser pour accorder un prêt immobilier. En d’autres termes, il s’agit du taux d’intérêt annuel effectif global (TAEG), c’est-à-dire le taux d’intérêt «?tout compris?» appliqué au moment de la souscription du prêt. Celui-ci englobe tous les frais liés à l’emprunt, notamment :
  • le taux d’intérêt du crédit qui finance un programme neuf à Marseille par exemple,
  • l’assurance de prêt,
  • les frais de garantie,
  • les frais de dossier,
  • les frais d’ouverture et de tenue de compte,
  • les éventuels frais annexes portant entre autres sur les coûts d’évaluation de l’appartement neuf.

  • Une mise à jour mensuelle jusqu’en 2024

Le mode de calcul du taux d’usure en vigueur se fait tous les trimestres. La Banque de France relève donc les taux moyens pratiqués par les établissements bancaires durant les trois derniers mois et applique une majoration d’un tiers. Pour se rapprocher davantage des réalités du marché du crédit immobilier, la banque centrale française a donc décidé de mensualiser la mise à jour du taux d’usure. Initialement prévue pour février à juillet 2023, la mesure temporaire sera prolongée jusqu’à la fin de l’année. Le but est de permettre aux établissements bancaires d’ajuster régulièrement leurs barèmes.

Il faut savoir que les taux immobiliers se rapprochent de plus en plus de la limite légale imposée par le taux d’usure. N’offrant qu’une marge de manœuvre relativement faible, celui-ci empêche les établissements bancaires de répercuter leurs coûts de refinancement au niveau des emprunteurs. De nombreuses demandes de financement de projet immobilier neuf se soldent donc par des réponses négatives, à cause d’un TAEG qui dépasse le taux d’usure en vigueur.

  • Des taux à plus de 5 %

Lors de la révision mensuelle de juillet 2023, le taux d’usure a réussi à franchir la barre symbolique des 5 % ; une grande première depuis 2012. Les plafonds à respecter pour financer un achat en VEFA sont donc de :
  • 4,11 % pour les prêts immobiliers à taux fixe qui s’étendent sur une durée inférieure à 10 ans,
  • 4,84 % pour les prêts à taux fixes qui s’étalent sur 10 à 20 ans,
  • 5,09 % pour les prêts immobiliers à taux fixes dont la durée est supérieure 20 ans,
  • 5,04 % pour les prêts relais.