Crédit immobilier : bien comparer les offres du marché

Comment comparer les offres de prêt immobilier ?

Le 16/4/2023

Le crédit immobilier est une solution de financement incontournable pour toute personne qui prévoit d’acheter un logement neuf en VEFA. Pour trouver l’offre la plus avantageuse, il est essentiel de bien comparer les propositions fournies par plusieurs établissements bancaires.

Pourquoi comparer plusieurs offres de prêt ?

Une offre de crédit indique tous les éléments rattachés à l’octroi du financement pour un programme neuf à Toulouse par exemple. L’emprunteur y trouvera la somme demandée ainsi que la date à laquelle les fonds seront disponibles.

À ceux-là s’ajoutent les modalités de remboursement du prêt, notamment le taux d’intérêt appliqué, la durée du remboursement, les frais de dossier et de garantie ainsi que le montant des mensualités. L’offre de crédit précise également les obligations de la banque et celles de l’emprunteur.

Pour la même somme, le même profil d’emprunteur et la même durée de crédit, les offres de financement diffèrent d’un établissement bancaire à un autre. C’est pourquoi il est important de les comparer avec beaucoup de soin.

À titre de rappel, procéder à une comparaison des offres de prêt n’est pas toujours évident. Après la signature du compromis de vente, l’acheteur dispose d’un délai de 45 jours en moyenne pour décrocher un crédit immobilier. Après avoir reçu les différentes propositions émanant des différents établissements bancaires sollicités, vous ne disposez que de très peu de temps pour vous décider.

Les modalités du prêt

Le taux d'intérêt de l'emprunt

Le taux d’intérêt est le critère auquel les particuliers ont l’habitude de se référer pour comparer les offres de crédit immobilier. Bien qu’il soit décisif dans le choix de votre financement, ce paramètre ne suffit pas à déterminer si une offre est avantageuse ou non. Dans un premier temps, les taux d’intérêt varient d’une banque à un autre, sans dépasser le taux d’usure.

Ensuite, un léger écart de taux de 0,5 point peut créer une différence significative entre deux propositions de prêt. Les sommes empruntées relativement élevées et les remboursements étalés sur plusieurs mensualités, à raison de 15 à 20 ans accentuent davantage cet écart. L’emprunteur est donc tenu de faire jouer la concurrence, afin d’obtenir un taux préférentiel.

Les conditions du crédit

Il est également nécessaire de comparer les conditions du crédit immobilier. Pensez avant tout à négocier les indemnités de remboursement anticipé (IRA). Un contrat ne prévoyant aucune clause sur les IRA sera bénéfique pour un emprunteur qui souhaite rembourser son crédit en avance, après une rentrée d’argent autre que ses revenus.

N’oubliez pas non plus de vérifier la notion de transférabilité du prêt. Si vous optez pour un prêt immobilier à un taux particulièrement avantageux, pensez à négocier avec votre banquier que les mêmes conditions seront appliquées à un futur crédit immobilier finançant l’achat d’un autre bien. À ceux-là s’ajoutent les facilités de paiement comme le report des premières échéances ou la modularité de la date de prélèvement.

Le coût total du crédit

Le TAEG

Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) est l’élément qui indique le coût réel du crédit immobilier qui finance l’achat en VEFA d’un appartement neuf. Les établissements bancaires se voient dans l’obligation de vous le communiquer, afin d’offrir une estimation plus ou moins fiable du montant total de votre prêt.

En comparant les TAEG des différentes offres de crédit, vous pourrez procéder à un premier tri des propositions les plus avantageuses. À noter que les frais de notaire ne sont pas intégrés dans le calcul du TAEG.

Le taux d’assurance

Le taux d’assurance doit impérativement figurer dans la liste des points de comparaison entre plusieurs offres de crédit, étant donné qu’il représente en moyenne le tiers du coût annuel de votre prêt. Il arrive aussi qu’une offre au taux particulièrement avantageux pour un programme neuf à Marseille par exemple soit assortie d’une assurance coûteuse.

En revanche, avec la délégation d’assurance mise en place par la Loi Lagarde de 2010, il est tout à fait possible de le faire baisser, en faisant jouer la concurrence. L’emprunteur est en effet autorisé à souscrire une assurance de prêt auprès d’un établissement extérieur, à condition que le nouveau contrat prévoie des garanties équivalentes à celles de l’assurance de groupe de la banque.

Les frais de dossier

Les frais de dossier varient également d’une offre de prêt à une autre. Il s’agit de la contrepartie financière de l’étude de votre profil par la banque. En général, les frais de dossier coûtent entre 500 et 1 500 €, sans dépasser 1 % de la somme empruntée. Bien entendu, il est tout à fait possible de les négocier à la baisse, voire les supprimer, que soit pour un investissement locatif en loi Pinel ou pour l'achat d'un logement en vue d'une résidence principale.

Les frais de garantie

Les frais de garantie protègent la banque de l’insolvabilité de son client. Dans la majorité des cas, le coût y afférant ne dépasse pas 2 % de la somme empruntée pour votre projet immobilier. Il peut s’agir d’une garantie réelle comme une hypothèque ou un nantissement, ou une garantie personnelle.

En général, les établissements de prêt font appel à une société de cautionnement. Malgré les coûts nettement plus élevés, la mesure promet une meilleure sécurité pour la banque et pour l’emprunteur.>