À quoi faut-il faire attention lors de l’achat d’un logement neuf sur plan ?

Acheter un logement neuf en VEFA : les erreurs à ne pas commettre

Le 12/10/2023

L’achat en VEFA séduit de plus en plus d’acheteurs. Outre les frais de notaire réduits, l’accès à des dispositifs de défiscalisation et à un certain nombre d’aides financières, ce type d’opération immobilière se caractérise également par un paiement progressif ainsi que la mise en place de plusieurs garanties légales. Malgré ses nombreux avantages, l’acquisition d’un appartement neuf sur plan comporte tout de même certains pièges. Découvrez ci-après les points importants à vérifier avant de concrétiser l’opération immobilière.

Ne pas comprendre les termes du contrat

Ne pas prendre le temps de vérifier les différentes clauses du contrat de VEFA est la première erreur à ne surtout pas faire au moment de conclure l’achat d’un programme neuf à Montpellier par exemple. Il est essentiel de savoir exactement ce que vous achetez. Lors de l’achat d’un appartement sur plan, la signature d’un contrat de réservation est la première étape de la transaction immobilière. Dans cet avant-contrat, le promoteur immobilier s’engage à réserver le bien à l’acquéreur.

Pour éviter les éventuelles erreurs, prenez donc le temps de vérifier le maximum de détails sur le nombre de lots au sein de la copropriété, la description du logement, le prix de vente prévisionnel, l’échelonnement des paiements, le délai de livraison, les conditions légales de rétractation, les matériaux utilisés, la date de signature de l'acte de vente ainsi que les autorisations administratives.

Négliger les frais annexes

Comme toute opération immobilière, l’achat en VEFA fait l’objet de plusieurs frais annexes. Il est donc essentiel de les anticiper afin d’avoir une estimation précise du budget définitif nécessaire.

Le dépôt de garantie

Dans la majorité des cas, la signature du contrat de réservation nécessite le versement de ce qu’on appelle un dépôt de garantie. Il s’agit en quelque sorte d’un acompte que l’acquéreur verse au promoteur immobilier, afin de « réserver » le logement neuf qui lui convient. Le montant du dépôt de garantie s’établit à 5 % du prix prévisionnel lorsque la signature de l’acte de vente se fait dans un délai de 1 an, contre 2 % entre 1 et 2 ans. Le versement d’un dépôt de garantie ne sera pas nécessaire si ce délai dépasse 2 ans.

Les frais bancaires

L’achat en VEFA d’un appartement neuf nécessite la souscription d’un crédit immobilier. Ce type de financement s’accompagne également de plusieurs dépenses annexes qui portent sur :

Les frais d’ouverture et d’instruction du dossier qui représentent en moyenne 1 % du montant emprunté.
Les frais relatifs à l’assurance emprunteur.
La garantie du prêteur qui se présente sous la forme d’une prise d’hypothèque ou d’une caution, ou par le biais d’un tiers garant ou d’un organisme spécialisé qui se portera garant du prêt immobilier. Ces frais représentent 1 à 1,5 % de la somme empruntée.

Les frais de notaire

La signature du contrat de réservation et de l’acte définitif devant un notaire génère également quelques frais. L’officier public perçoit des émoluments proportionnels dont le montant est calculé à partir du prix de vente du bien. Ils représentent donc 3,870 % pour la tranche d’assiette de 0 à 6 500 €, 1,596 % entre 6 501 et 17 000 €, 1,064 % entre 7 001 et 60 000 €, et 0,799 % pour le reste qui dépasse les 60 000 €. À ces émoluments proportionnels s’ajoutent des émoluments fixes qui rémunèrent le notaire pour de nombreux actes comme la recherche d’hypothèque et/ou de droit de préemption.

La TVA

La TVA représente une dépense assez importante lors de l’achat d’un logement neuf. Dans la majorité des cas, elle s’élève à 20 %. En revanche, dans certaines situations, l’acheteur peut bénéficier d’une TVA réduite, lorsque le logement neuf sera occupé comme résidence principale. La TVA baissera alors à 5,5 % sous certaines conditions de revenus et de localisation.

Ne pas tenir compte des délais de livraison

Dans le cadre d’un achat d’appartement neuf sur plan, il ne sera pas possible d’emménager dans le nouveau logement avant la livraison de l’intégralité du programme. Pour rappel, le bien immobilier neuf est « livré » lorsque le promoteur immobilier remet les clés de l’appartement neuf à l’acheteur. Cette étape ne doit donc pas être confondue avec la réception des travaux qui se déroule en amont, entre le promoteur et toutes les entreprises qui ont participé à la construction du programme neuf à Nice par exemple.

Le délai de livraison pour un achat en VEFA varie de 10 à 24 mois après la signature du contrat. Les promoteurs immobiliers mentionnent ce délai dans l’acte de vente. Sachez tout de même qu’un retard de livraison ouvre droit à des indemnités dont le montant s’élève à au moins 1/3 000e du prix de vente par jour de retard constaté.