Un crédit immobilier sans apport permet de financer un investissement locatif dans le neuf.
Un crédit immobilier sans apport permet de financer un investissement locatif dans le neuf.

Crédit immobilier sans apport : comment est-ce possible ?

Le 15/2/2023

Aujourd’hui, les établissements bancaires sont de plus en plus nombreux à accorder des crédits immobiliers sans apport. Sous certaines conditions, le prêt bancaire peut financer 110 % du prix du logement.

 

Pourquoi la banque accorde-t-elle un crédit immobilier sans apport pour un investissement locatif ?


Tout emprunteur le sait, un apport personnel est indispensable pour obtenir un crédit immobilier, notamment pour acheter un logement neuf qui sera occupé à titre de résidence principale. Jusqu’à ce jour, aucun texte de loi ne prévoit un montant minimal. En revanche, dans la pratique, la plupart des établissements bancaires demandent un apport dont le montant représente au moins 10 % du prix d’acquisition du bien immobilier.

Le principe n’est pas le même dans le cadre d’un investissement locatif. Les banques sont en effet moins frileuses à accorder un prêt immobilier sans apport. L’explication est simple. Il s’agit de profiter de l’effet de levier du crédit.

Les loyers générés sont en effet en mesure de couvrir une part importante, voire l’intégralité des mensualités de remboursement du prêt, en cas de défaillance de l’emprunteur. En d’autres termes, dans le cadre d’un investissement locatif, le risque d’impayé auquel la banque s’expose est relativement faible.


Bien choisir le logement neuf



La première chose sur laquelle vous devez vous focaliser pour augmenter vos chances d’obtenir un crédit immobilier sans apport est de choisir le bon logement. La banque est particulièrement attentive à l’appartement neuf dans lequel vous prévoyez d’investir.

  • L’emplacement

L’emplacement est un critère décisif qui garantira la réussite de votre projet immobilier. Pour être rentable, le logement doit avant tout séduire. Privilégiez dans ce cas une zone géographique attractive, afin de limiter le risque de vacance locative.

L’emplacement choisi doit présenter d’excellentes opportunités d’investissement. Assurez-vous également que le niveau de loyers pratiqué est en mesure de couvrir vos charges mensuelles, y compris le montant des mensualités de votre crédit.


Le quartier joue également un rôle important. Les potentiels locatifs et liquidatifs ne seront pas les mêmes pour un appartement situé à proximité du centre-ville et un logement localisé en périphérie. À titre d’exemple, un investissement locatif dans un programme immobilier neuf à Bordeaux est idéal pour les locataires qui incluent la qualité de vie parmi leurs critères de recherche.

  • Le rendement locatif

Votre demande de crédit immobilier sans apport doit aussi mentionner le rendement locatif du logement. Il s’agit plus précisément du ratio entre les recettes locatives escomptées et le prix d’acquisition et de revient.


Un rendement locatif élevé prouve à la banque que votre projet d’investissement immobilier tient la route. Elle sera alors disposée à vous accorder le montant que vous souhaitez. Il ne faut pas non plus oublier de calculer le montant du loyer à proposer.

  • Les charges annexes

L’établissement bancaire accorde également une attention particulière aux charges annexes. Vous devez inclure plusieurs éléments dans le calcul du montant nécessaire, pour ne citer que :

  • les assurances requises,
  • la taxe foncière,
  • les mensualités que vous versez tous les mois pour rembourser le prêt finançant l’achat de votre résidence principale,
  • les frais de gestion.

 

Comment optimiser ses chances d’obtenir un crédit immobilier sans apport ?



  • Être précis sur le coût total du projet immobilier

Établir un plan de financement est une étape incontournable pour augmenter les chances d’obtenir un crédit immobilier sans apport. Pensez aussi à réduire les dépenses superflues et que vous pouvez reporter comme les travaux annexes qui ne sont pas indispensables. Pour la banque, le coût de votre projet immobilier doit tout de même rester raisonnable.

  • Un dossier solide

Il est inutile de rappeler qu’un dossier complet est requis pour obtenir le crédit dont vous avez besoin pour financer un programme neuf à Toulouse par exemple. Mettez toutes les chances de votre côté en y incluant tous les documents nécessaires. En plus de laisser une bonne impression, un dossier en béton prouve également votre motivation et votre sérieux.


N’oubliez pas non plus d’y intégrer tous les documents relatifs aux placements ouverts dans le passé. Vous indiquez entre autres à la banque votre capacité à épargner. Mentionnez également le dispositif de réduction d'impôt utilisé comme la défiscalisation en loi Pinel ou le statut LMNP.

  • Le profil de l’emprunteur

Soigner son profil est aussi décisif pour avoir toutes les chances d’obtenir la somme recherchée, à la bonne durée et au taux le plus avantageux. La banque étudie minutieusement vos revenus, afin de déterminer votre capacité de remboursement. La régularité des revenus est aussi un critère important. Les banques sont souvent favorables aux demandes émanant des salariés présentant un CDI.

À ceux-là s’ajoute la gestion des finances personnelles. Les découverts bancaires et les incidents de remboursement sont assez mal vus par la banque. Dans la majorité des cas, les relevés de compte des 3 derniers mois doivent accompagner votre demande.

Les précédents investissements auront aussi un impact sur la réponse de la banque. Des investissements locatifs générant des flux de trésorerie positifs indiquent à la banque que vous êtes réellement un bon investisseur.