Immobilier neuf : les prix continuent d’augmenter

L’acquisition d’un bien immobilier dans le neuf présente de multiples avantages. Outre les frais de notaire réduits et l’exonération de la taxe foncière, vous bénéficiez également d’une réduction d’impôts et de plusieurs garanties constructeur. Depuis quelques mois, cet achat immobilier relève d’un véritable casse-tête. Le secteur enregistre une baisse considérable des ventes ainsi qu’une hausse des prix.

Une hausse de 5,7 % sur un an

Publiée le 15 novembre 2022, la 7e édition du baromètre des prix de l'immobilier réalisée par le Laboratoire de l'immobilier indique une hausse de 5,7 % en un an. Entre novembre 2021 et novembre 2022, le prix moyen du mètre carré observé dans les communes de plus de 45 000 habitants passe de 5 195 à 5 495 euros. Relayée par le site d’information MoneyVox, l’étude est basée sur une centaine de villes situées en France métropolitaine. Le chargé d’études du Laboratoire de l’immobilier Kevin Brulin ajoute même qu’une progression de 18 % a été constatée sur les prix de vente sur une période de 3 ans.

Dans les mois à venir, les prix dans le neuf resteront probablement sur une tendance haussière. D’après le directeur du Laboratoire de l’immobilier Franck Vignaud, l’arrivée des programmes d'appartements neufs RE2020 aura un impact sur la hausse des tarifs. Entré en vigueur le 1er janvier 2022, le successeur de la RT2012 prévoit en effet des exigences plus poussées en termes de performance énergétique des nouveaux logements.

Le coût du crédit en hausse

La nouvelle hausse des taux immobiliers justifie également l’augmentation des prix dans le neuf. Avec une progression observée depuis plusieurs mois, les taux immobiliers appliqués en décembre 2022 sont de 2,15 % sur 15 ans, contre 2,25 % sur 20 ans et 2,39 % sur 25 ans. Les établissements bancaires se heurtent à de nombreuses difficultés relatives aux taux d’usure qui peine à s’adapter aux réalités du marché immobilier ; ce qui se répercute sur la rentabilité de leurs offres de prêt. Pour rappel, le taux d’usure est un dispositif destiné à protéger les emprunteurs des hausses importantes des taux immobiliers initiées par les banques. Aujourd’hui, le mode de calcul de cet indice favorise des situations de blocage, comme celle observée au mois d’août dernier.

Concrètement, une augmentation des taux qui s’aligne au taux d’usure de 3,05 % pour les prêts étalés sur plus de 20 ans contraint certains établissements bancaires à ne pas accorder de crédits. Elles éviteront ainsi de rogner sur leurs marges. En d’autres termes, avec ce type de mesure, les emprunteurs n’auront pas accès à la propriété jusqu’à ce que le taux d’usure soit révisé, c’est-à-dire vers le début du mois de janvier 2023. En revanche, avec le même taux d’usure, les établissements bancaires qui souhaitent tout de même accorder des crédits sont obligés de revoir leurs marges à la baisse et faire face à des profils d’emprunteurs « non finançables ».

D’autres facteurs justifient également la hausse des taux immobiliers, notamment les OAT (obligations assimilables du Trésor) sur 10 ans qui s’établissent aux alentours de 2,5 % ainsi que le taux de refinancement des banques à la Banque centrale européenne (BCE) de l’ordre de 2 %.

Une raréfaction de l’offre et une baisse des ventes

La baisse de la production de logements collectifs est aussi l’un des facteurs qui ont favorisé la hausse des prix immobiliers durant les derniers mois, voire sur l’ensemble de l’année 2022. La baisse d’environ -3 % observée de janvier à septembre s’explique surtout par la forte inflation des coûts de construction due à la mise en place des nouvelles normes ainsi qu’à la pénurie de main-d’œuvre et de matériaux.

La chute des ventes dans le neuf a aussi un impact sur les prix immobiliers. Durant le troisième trimestre, les promoteurs ont constaté une baisse de plus de 29 % de leurs ventes totales. La situation est assez similaire du côté des investisseurs particuliers, avec une diminution de -24,7 %. Toujours sur la même période, la mise en vente de logements collectifs neufs a également baissé de -12,4 %, soit environ -10,2 % pour l’ensemble des trois premiers trimestres de l’année. Par rapport à 2021, les ventes en bloc c’est-à-dire les ventes d’immeubles destinés à un investissement locatif en loi Pinel ont pour leur part régressé de 54,6 %.

Classement des villes françaises les plus chères

Aujourd’hui, dans les 15 plus grandes villes de France, les prix immobiliers s’établissent à une moyenne de 5 642 € le m² en novembre 2022, contre 5 337 € en 2021. La capitale affiche bien évidemment les tarifs les plus élevés, à raison de 13 475 € le mètre carré. Lyon occupe la seconde place du classement des villes les plus chères, avec une hausse de +6,4 %. Le tarif moyen de l’immobilier neuf à Lyon est de 6 792 €/m². Nice vient compléter le podium avec une moyenne de 6 515 € le m², après une augmentation de +6,8 % sur un an.
Depuis quelques mois, surtout dans le cadre de la pandémie, les Français sont de plus en plus nombreux à s’orienter vers des programmes immobiliers à la campagne ou en bord de mer. Le prix de l’immobilier neuf dans certaines villes comme Antibes, Aix-en-Provence, La Rochelle ou Saint-Malo est donc revu à la hausse. Les communes les plus prisées affichent une hausse pouvant dépasser les +7 % sur une année.