Achat immobilier : est-il vrai qu’un logement neuf coûte nettement plus cher qu’un bien immobilier ancien ?

L’immobilier coûte-t-il réellement plus cher que l’ancien ?

Le 13/2/2023

Un projet immobilier demande un effort financier important. Le budget nécessaire ne sera pas le même lorsque vous investissez dans le neuf ou lorsque votre achat immobilier porte sur un logement ancien. Découvrez notre comparaison des coûts dans les lignes qui suivent.

Les prix immobiliers

Le coût d’achat figure parmi les critères prioritaires qui conditionnent une acquisition immobilière. En d’autres termes, au moment de choisir un logement, la première chose qui vient à l’esprit est de « comparer les prix ». À ce stade de la procédure, l’acheteur observe une différence de prix plus ou moins marquée dans le neuf et dans l’ancien.

Sur le papier, à surface identique, un logement neuf coûte 15 à 20 % plus cher qu’un bien immobilier ancien. L’écart de prix se manifeste surtout dans les grandes métropoles, notamment dans les zones où la tension immobilière est assez forte. À titre d'exemple, pour un programme immobilier neuf à Rennes, le prix du mètre carré est évalué aux alentours de 5 953 €, contre 4 291 € dans l’ancien.

D’autres facteurs ont un impact sur le prix d’un bien immobilier. Dans le neuf, le coût d’acquisition comprend une TVA de 20 %, voire 5 % sous certaines conditions. Le promoteur immobilier encaisse ce montant, mais se voit ensuite dans l’obligation de le reverser à l’État de manière intégrale. À noter toutefois que la TVA ne s’applique pas lors de l’achat d’un logement ancien.

L’évolution et les nouvelles exigences des normes de construction en vigueur justifient également le tarif élevé du mètre carré dans le neuf. Les promoteurs sont en effet tenus de proposer des logements très peu énergivores et/ou qui sont en mesure de produire de l’énergie. Ce type d’intervention a donc un coût. D’après la fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI), les nouvelles exigences de la RE 2020 nécessitent un budget supplémentaire d’environ 10 %.

Côté infrastructure, la majorité des biens immobiliers neufs proposés sur le marché sont vendus avec un ou plusieurs emplacements de parking ; ce qui n’est pas le cas dans l’ancien. Bien qu’elle soit souvent comprise dans le prix total, cette dépense supplémentaire représente entre 7 000 et 20 000 €.

Aujourd’hui, de nombreux promoteurs immobiliers proposent des prix de vente « acte en main ». Les frais d’acquisition sont donc compris dans le tarif proposé. En fonction des frais pris en charge, ces postes de dépense représentent tout de même 4 à 8 % du budget total.

Les frais de notaire réduits dans le neuf

Les frais de notaire justifient également l’écart de prix dans le neuf et dans l’ancien. Pour l’achat d’un appartement neuf, ces dépenses représentent en moyenne 2 à 3 % de votre budget, contre 7 % dans l’ancien. L’acheteur paie donc 5 % de frais de notaire en moins.

Les frais de notaire réduits s’appliquent uniquement aux logements neufs, comme stipulé dans l’article 257, I.-2. 2 2° du Code général des impôts. Il s’agit plus précisément d’une construction nouvelle cédée par le promoteur-constructeur ou en état futur d’achèvement ou VEFA. Ce poste de dépense comprend entre autres :

les émoluments de formalités et débours,
les émoluments du notaire,
la contribution de sécurité immobilière.

Des garanties supplémentaires qui protègent l’acheteur

Dans le cadre d’un achat immobilier dans le neuf, l’acquéreur a droit à un certain nombre de garanties. La garantie de parfait achèvement couvre tous les désordres et les imperfections apparents relevés lors de la réception du bien immobilier et ceux qui apparaissent dans un délai de 1 an.

La garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement porte en revanche sur les équipements dissociables de la construction comme les appareils électriques ou les portes intérieures. Celle-ci s’applique pendant un délai de 2 ans après la réception du bien immobilier.

Valable pendant 10 ans, la garantie décennale couvre pour sa part les dommages qui ont un impact sur la solidité du bâti et qui rendent le logement inhabitable. Il s’agit notamment des fissures majeures ou des problèmes d’étanchéité.

Acheter dans le neuf et profiter des aides de l’État

Le prêt à taux zéro

En choisissant son nouveau logement dans un programme neuf à Montpellier par exemple, l’acheteur a droit à un soutien financier de l’État. Le prêt à taux zéro (PTZ) est un dispositif particulièrement apprécié par les Français.

S’adressant surtout aux ménages modestes et intermédiaires, ce prêt sans intérêts est accessible sous certaines conditions. Accordé en complément d’un crédit immobilier classique, il finance en partie l’achat d’une résidence principale. La durée de remboursement s’étend sur 20, 22 ou 25 ans.

La défiscalisation Pinel

La défiscalisation Pinel est l’un des plus grands atouts d’un achat immobilier dans le neuf. Le dispositif est surtout valable pour les investissements locatifs, c’est-à-dire l’achat d’un logement neuf qui sera par la suite proposé en location. En respectant certains plafonds de loyer, acheteur bénéficie alors d’une réduction d’impôt dont le montant varie en fonction de la durée de la mise en location :