Comment contourner le taux d’usure pour obtenir son crédit immobilier ?

Obtenir un crédit immobilier malgré la hausse du taux d’usure

Le 23/5/2023

Au 1er mai 2023, le taux d’usure pour les prêts de plus de 20 ans s’établit à 4,52 % ; un niveau particulièrement élevé qui a tendance à durcir les conditions d’accès au prêt immobilier. Ci-après quelques astuces pratiques qui augmenteront vos chances d’obtenir le crédit dont vous avez besoin pour l’achat d’un appartement neuf.

Les taux d’usure en mai 2023

Défini par la Banque de France, le taux d’usure fait référence au Taux annuel effectif global (TAEG) maximum qu’un établissement de crédit ne peut pas dépasser en accordant un prêt. Le principe s’applique aux crédits destinés à financer un programme immobilier neuf à Rennes par exemple.

Le taux d’usure englobe une variété de frais relatifs à la souscription d’un prêt, notamment les frais de dossier, le taux d’intérêt, les frais d’assurance ainsi que les frais de garantie. Il s’agit également de l’indicateur de référence qui permet à l’emprunteur de faire jouer la concurrence. Il permet alors de comparer les coûts des propositions émises par différents établissements bancaires afin de choisir l’offre la plus avantageuse.

Un crédit immobilier est considéré comme « usurier » ou illégal lorsque le TAEG dépasse le taux d’usure. D’après l’article L313-3 du Code de la Consommation, aucun établissement de prêt n’est autorisé à se soustraire au taux d’usure, sous peine de s’exposer à de nombreuses sanctions, notamment un emprisonnement de 2 ans et/ou une amende de 300 000 €.

Le taux d’usure se charge de protéger l’emprunteur des hausses abusives des taux immobiliers effectués par les établissements bancaires. Il faut savoir qu’un taux d’intérêt particulièrement élevé conduit l’emprunteur dans une situation financière difficile, c’est-à-dire un surendettement.

Du côté des organismes de crédit, le taux d’usure assure une fonction de supervision et de régulation. Des taux d’intérêt beaucoup trop élevés risquent en effet de déstabiliser l’économie globale. Le taux d’usure est généralement fixé tous les trois mois. Depuis février 2023, sa révision se fait exceptionnellement tous les mois, jusqu’en juillet 2023.

Au 1er mai 2023, les taux d’usure pour les prêts immobiliers sont de :

3,91 % pour les prêts à taux fixe de moins de 10 ans,
4,33 % pour les prêts à taux fixe de 10 à 20 ans,
4,52 % pour les prêts à taux fixe de plus de 20 ans,
4,52 % pour les prêts relais,
4,31 % pour les prêts à taux variable.

Trouver la bonne assurance emprunteur

Bien choisir son assurance emprunteur est l’une des techniques qui permettent de contourner le taux d’usure. Il faut savoir que l’assurance de prêt représente une part importante, à raison de 30 à 50 % du coût total du crédit. Pour faire baisser le TAEG, il est donc nécessaire de trouver une assurance proposant le taux le plus intéressant et le plus avantageux.

Aujourd’hui, l’offre proposée sur le marché ne cesse de se diversifier. Pour trouver l’offre la plus adaptée à votre profil et qui permet de réduire le TAEG, il suffit de faire jouer la concurrence et de comparer les offres proposées par différentes compagnies d’assurance.

Avec la loi Lemoine, l’emprunteur est autorisé à choisir l’offre d’assurance au prix le plus avantageux. Le contrat doit tout de même prévoir les garanties minima exigées par la banque qui accorde le prêt qui financera l’achat en VEFA d’un appartement neuf.

Réduire la durée du prêt

Réduire la durée du crédit est aussi un excellent moyen de faire baisser le taux d’intérêt de manière mécanique ; ce qui aura automatiquement un impact sur le TAEG. Plus la durée de votre crédit immobilier sera longue, plus le taux d’intérêt sera élevé.

Le meilleur moyen de négocier le taux d’intérêt du crédit est de faire appel à un courtier immobilier. L’expert se chargera de retravailler le dossier de financement de votre programme neuf à Toulouse par exemple. Sachez toutefois qu’une diminution de la durée du crédit implique une hausse du montant de vos mensualités.

Augmenter l’apport personnel

L’apport personnel figure parmi les conditions mises en place par les établissements bancaires pour obtenir un crédit immobilier. En général, les banques demandent une participation de 10 % avant de vous accorder un financement. Si votre situation financière le permet, alors il est fortement conseillé de présenter un apport de 20 à 30 %. En réduisant le montant à emprunter, vous faites baisser mécaniquement le taux d’intérêt ; ce qui aura un impact non-négligeable sur le TAEG.

Plusieurs solutions sont possibles pour augmenter le montant de votre apport personnel :

puiser dans les épargnes,
demander un prêt familial,
faire appel aux prêts aidés comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou le prêt d’accession sociale (PAS),
demander le déblocage anticipé d’une épargne salariale.

Négocier les frais de dossier et de garantie

Comme mentionné plus haut, un crédit immobilier génère un certain nombre de frais relatifs au traitement de votre dossier. Pour faire baisser le coût total de votre prêt pour financer l’achat d’un logement neuf pour une résidence principale ou un investissement locatif en loi Pinel, n’hésitez donc pas à les négocier auprès de votre banquier. Les établissements bancaires sont de plus en plus enclins à revoir les frais de dossier à la baisse, lorsque les conditions du prêt risquent de dépasser le taux d’usure en vigueur.

Il faut savoir que les banques sont parfaitement libres de fixer le montant des frais de dossier, d’où la possibilité de les négocier. Pour mettre toutes les chances de votre côté, n’hésitez pas à faire appel aux services d’un courtier immobilier.>