Les banques durcissent leurs conditions d’octroi de crédit en exigeant l’épargne résiduelle.

Crédit immobilier : les banques exigent l’épargne résiduelle

Le 6/2/2023 9

Malgré sa réévaluation à 3,79 %, le taux d’usure n’est pas en mesure de fluidifier le marché immobilier. Au même titre que l’apport personnel, l’épargne résiduelle figure parmi les nouvelles conditions imposées par les banques afin d’obtenir un crédit immobilier.

L’épargne résiduelle : c’est quoi exactement ?

L’épargne résiduelle fait référence à la somme que l’acheteur conserve après avoir acquis un appartement ou une maison dans le cadre d’un programme neuf à Rennes par exemple. En d’autres termes, il s’agit de la somme qui reste sur son compte bancaire ou dans son bas de laine une fois que vous avez les clés de votre nouveau logement entre les mains.

L’épargne résiduelle vous aide à faire face aux éventuels imprévus dans le futur. Dans le cadre d’un achat immobilier, en plaçant toutes vos économies dans l’acquisition de votre logement neuf, vous ne serez pas en mesure de financer les éventuelles dépenses coûteuses qui risquent de creuser votre budget comme l’achat d’une nouvelle voiture ou les travaux non anticipés.

Suite au relèvement du taux de refinancement de la Banque centrale européenne qui implique une hausse des taux de crédit, les établissements bancaires se voient dans l’obligation de durcir leurs conditions d’octroi de prêts immobilier.

Il faut savoir que l’achat d’un logement neuf pour un investissement locatif ou pour une résidence principale s’accompagne toujours d’un certain nombre de frais, en plus du coût d’acquisition de l’appartement ou de la maison de votre choix. Il s’agit notamment des frais rattachés à la propriété, c’est-à-dire l’assurance habitation, la taxe foncière ainsi que les charges de copropriété.

À ceux-là s’ajoutent les dépenses relatives aux travaux de rénovation comme le remplacement de la chaudière ou les interventions sur les circuits d’électricité et de plomberie. Financer soi-même ces dépenses supplémentaires permet d’éviter la souscription d’un autre emprunt.

Pourquoi la banque demande-t-elle une épargne résiduelle ?

Un indicatif du profil de l’emprunteur

L’épargne résiduelle figure aujourd’hui parmi les critères que les établissements bancaires utilisent pour dresser le profil d’un emprunteur. Votre niveau d’épargne offre en effet un premier aperçu de votre situation financière.

Pour la banque, l’argent mis de côté indique votre capacité à épargner. Pour rappel, en étudiant un dossier, un établissement bancaire évalue surtout le risque que représente un profil. Une épargne résiduelle importante permet en quelque sorte de la « rassurer » sur la capacité de remboursement de l’emprunteur.

Elle établit également le portrait du type de client bancaire en fonction de la manière dont l’épargne a été constituée. Il faut savoir que les banques apprécient toujours les profils « fournis », c’est-à-dire ceux qui sont en mesure de mettre de l’argent de côté de manière régulière tous les mois. Leur point de vue sera différent pour les emprunteurs qui dépensent rapidement l’intégralité de leur salaire, même si le montant de ce dernier est assez élevé.

Le montant maximum de l’apport

Dans le cadre d’un achat immobilier, l’épargne résiduelle offre aussi un aperçu du montant maximum de votre apport, étant donné que celui-ci sera prélevé du montant que vous avez mis de côté. Les banques estiment que l’emprunteur doit être en mesure d’assurer au moins les frais annexes à son achat immobilier ainsi que les dépenses liées à l’emprunt, dont les frais de notaire et les frais de garantie.

Quel montant ?

Le montant de l’épargne résiduelle varie en fonction de la situation financière de l’emprunteur. L’idéal est de prévoir 3 à 6 mois de revenus si vous êtes salarié, et entre 6 et 12 mois si vous êtes indépendant. À noter toutefois que plusieurs établissements bancaires demandent au moins l’équivalent de 12 mensualités de remboursement, en plus de l’apport personnel.

Le calcul de la somme idéale se base sur un certain nombre de critères, notamment :

la situation familiale,
la situation professionnelle, avec un CDI ou un statut en tant qu’indépendant,
les revenus,
l’aversion au risque, ainsi que
les projets futurs.

Une hausse de l’apport personnel

Outre la présentation d’une épargne résiduelle, les banques réclament également un apport personnel plus conséquent. Le durcissement des conditions d’octroi d’un crédit portant par exemple sur un programme immobilier neuf à Toulouse s’applique surtout aux primo-accédants.

D’après le courtier immobilier Capfi, pour ce type de profil, le montant de l’apport personnel a augmenté de près de 10 000 € en seulement 1 an, pour s’établir aux alentours de 60 000 €. La hausse annuelle la plus importante a été observée dans le sud de la France, avec une moyenne de 76 000 € en 2022, contre seulement 60 000 € en 2021.

Le montant moyen de l’apport personnel dissimule tout de même quelques disparités, à savoir :

entre 36 000 et 38 000 € dans les Hauts-de-France et en région Grand Est,
environ 86 000 € pour obtenir un crédit qui finance l’achat d’un logement dans un programme immobilier neuf en Île-de-France, soit environ 20 % du coût total de la transaction.