Comment calculer le taux d’intérêt d’un crédit immobilier ?

Crédit immobilier : comment définir le taux d’emprunt ?

Le 14/9/2023

Dans la majorité des cas, le recours à un crédit immobilier est nécessaire dans le cadre d’un achat en VEFA. Vous l’aurez sans doute compris, ce type de financement s’accompagne de plusieurs frais et génère un certain coût. Découvrez ci-après les différents éléments qui entrent dans le calcul de votre taux de prêt immobilier.

Taux de crédit immobilier - TAEG

En général, au moment de lancer ses recherches pour trouver la meilleure offre de crédit pour financer un programme neuf à Angers par exemple, l’emprunteur s’intéresse uniquement au taux d’intérêt. Il s’agit du taux de rémunération proposé par l’établissement bancaire. Or, pour connaître le coût total du crédit immobilier, il faudra se référer au taux annuel effectif global (TAEG). Celui-ci englobe tous les frais générés par le prêt. À titre de rappel, le TAEG ne doit pas dépasser le taux d’usure défini tous les mois par la Banque de France.

Plusieurs éléments entrent donc dans le calcul du taux d’un prêt immobilier. Le taux d’intérêt de la banque indique avant tout le coût de votre prêt. Fixe ou variable, il dépend surtout de la durée de votre emprunt, du profil de l’emprunteur et bien évidemment de l’établissement bancaire choisi.

Dans la majorité des cas, l’organisme prêteur facture ce qu’on appelle des frais de dossier. Il s’agit en quelque sorte de la rémunération de la banque pour le traitement administratif de votre demande de financement. Dans le cadre d’une étude de dossier, le conseiller bancaire analyse les dépenses et les revenus de l’emprunteur, part à la recherche du financement le plus avantageux et évalue le risque de non-remboursement ; sans compter la démarche qui consiste à « monter » le prêt. Il s’assure également que le projet d’achat d’un appartement neuf est réellement cohérent avec le profil de l’acquéreur. Le montant des frais de dossier varie en fonction du coût du crédit, et représente en moyenne entre 0,5 et 1,5 % du montant emprunté.

Aujourd’hui, l’assurance emprunteur figure parmi les éléments indispensables à l’obtention d’un crédit immobilier. Bien qu’elle ne soit pas obligatoire, une grande majorité des établissements bancaires l’exigent au moment de déposer votre demande. Il s’agit plus précisément d’un dispositif destiné à couvrir l’emprunteur en cas de problème lié à la santé, notamment une invalidité, une maladie ou un arrêt de travail.

L’assurance de prêt prend le relais sur le remboursement des mensualités en cas de défaillance de l’emprunteur. Contrairement à ce que l’on pense, il est tout à fait possible de souscrire son assurance de prêt auprès d’une compagnie d’assurance externe. Il s’agit de ce qu’on appelle la délégation d’assurance. Pour être recevable, l’offre d’assurance doit présenter des garanties au moins équivalentes à celles du contrat de groupe proposé par la banque.

Comment obtenir le meilleur taux pour son crédit immobilier ?

Certaines astuces permettent à l’emprunteur de profiter des meilleurs taux pour le crédit immobilier finançant l’achat de son logement neuf.

Un taux d’endettement bas

Le taux d’endettement figure parmi les premières choses que la banque vérifie dans un dossier de demande de prêt. L’établissement prêteur s’assure que celui-ci ne dépasse pas 35 % des revenus de l’emprunteur, assurance comprise. En d’autres termes, le montant des mensualités du crédit ne doit pas excéder le tiers des revenus mensuels.

Lorsque le taux d’endettement est relativement bas et s’accompagne d’un reste à vivre assez conséquent, la banque estime que l’emprunteur est en mesure d’honorer ses obligations de remboursement. Elle sera alors amenée à proposer un taux d’emprunt plus avantageux. La nature de l’achat peut aussi faire pencher la balance en faveur de l’emprunteur. En offrant une certaine sécurité grâce aux loyers réguliers, un investissement locatif en loi Pinel aura un impact sur le taux d’emprunt.

Soigner sa situation financière et professionnelle

Une situation financière et professionnelle stable incite également la banque à proposer des taux d’emprunt intéressants. Évitez à tout prix de présenter un dossier de demande de prêt pour un programme neuf à Bordeaux par exemple lorsque vous êtes à découvert. Ce type de situation risque de réduire tous vos efforts à néant. Le mieux serait d’attendre que votre situation financière soit au vert pour mettre toutes les chances de votre côté. Vous prouvez ainsi que vos finances se portent bien et que vous serez en mesure de rembourser vos mensualités aux échéances prévues.

Présenter un apport personnel

L’apport personnel prouve à la banque votre volonté d’investir réellement dans votre projet immobilier. Il s’agit du montant que vous injectez dans votre crédit, afin de le compléter. En général, un bon apport représente au moins 10 % du montant à emprunter. Plus celui-ci sera élevé, plus la banque vous accordera un taux d’emprunt avantageux. Bien qu’il ne soit pas obligatoire, l’apport personnel est systématique lors de la démarche de demande de prêt immobilier.>