Investissement locatif et loi Pinel Breton : que faut-il savoir ?

Investir en loi Pinel Breton : comment faire ?

Le 11/3/2023

La loi Pinel Breton offre des avantages fiscaux aux personnes qui souhaitent se lancer dans un investissement locatif. Avec des règles beaucoup plus souples, la déclinaison régionale intègre des villes qui ne sont pas prévues par la version nationale classique.

Loi Pinel Breton : fonctionnement et caractéristiques

Loi Pinel Breton, c’est quoi exactement ?

La loi Pinel Breton est l’appellation attribuée à l’aménagement dérogatoire de la loi Pinel nationale. Comme son nom l’indique, le dispositif est mis en œuvre pour la Bretagne. L’article 164 de la loi de finances pour 2020 met en place la loi Pinel Breton.

L’adaptation régionale de la loi Pinel a été créée le 31 mars 2020. Elle offre une réduction d’impôts sous certaines conditions, c'est-à-dire un loyer modéré et des locataires dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond. Au départ, le Pinel Breton devait s’arrêter le 31 décembre 2021. Il sera finalement reconduit jusqu’en 2024.

À titre de rappel, la loi Pinel a vu le jour en 2014. Son objectif consiste à soutenir l’investissement locatif dans le cadre d'un programme immobilier neuf à Marseille par exemple. Avec ce système de défiscalisation, l’acheteur bénéficie d’une réduction d’impôts sur une partie du prix du logement.

Le montant de l’avantage fiscal varie en fonction de la durée de location du bien immobilier neuf acquis en VEFA. L’avantage fiscal s’applique donc à tous les investissements réalisés en zones A, A bis et B1.

Comment identifier les localités concernées ?

Le Pinel Breton se base sur les besoins du marché en proposant des appartements neufs accessibles à des tarifs abordables. Les principales cibles sont les zones où le rapport entre l’offre et la demande de logement est particulièrement tendu.

Le site Géoportail en ligne présente les localités concernées. Sur la carte de zonage, certaines villes sont prises en compte intégralement par le dispositif, tandis que d’autres y sont mentionnées avec une partie seulement de leur territoire.

La délimitation de la partie du territoire concernée se fait de deux manières distinctes :

par la méthode Ilots Regroupés pour l'Information Statistique ou IRIS de l’Insee qui met en place les limites d’un quartier,
le carroyage Insee, c’est-à-dire sur la base d’un quadrillage qui comporte des carreaux de 200 m x 200 m.

Un zonage élargi et précis

À la différence du modèle national classique, la déclinaison bretonne de la loi Pinel intègre des communes situées en zone B2. Un arrêté préfectoral fixe les zones géographiques éligibles. Les localités présentant une forte tension entre l’offre et la demande de logement restent prioritaires. Le dispositif prend également en compte les zones où la demande de logements intermédiaires est importante.

L’arrêté préfectoral entre en vigueur après avis du comité régional de l’habitat et de l’hébergement et du président du conseil régional. Le zonage particulièrement fin du Pinel Breton cible surtout les quartiers et les villes qui ne sont pas éligibles au dispositif Pinel national.

À titre d’exemple, un programme immobilier neuf à Rennes Métropole est parfaitement éligible à la loi Pinel. La majorité des villes se situe en effet en zone B1, y compris les communes à fort potentiel touristique comme la Saint-Malo et Dinard qui se situent sur la côte d’Émeraude.

Avec le Pinel Breton, d’autres villes exclues du modèle national comme Vitré ou Brest y sont désormais incluses. Dans la commune de Fougères, la 3e ville du département d’Ille-et-Vilaine, certains quartiers permettent de réaliser un investissement locatif offrant des avantages fiscaux.

Les plafonds de loyers

La loi Pinel Bretagne se distingue ensuite du dispositif de défiscalisation classique par ses plafonds de loyers. Ces derniers ne suivent donc pas les règles nationales qui s’appliquent par exemple pour un , mais sont uniquement définis par arrêté préfectoral. Les références dépendront bien évidemment de la typologie et de la situation du bien immobilier obtenu grâce à un achat en VEFA. Les plafonds de ressources restent toutefois identiques à ceux de la loi Pinel initiale.

À titre de référence, le plafond de loyer auquel il faudra se référer pour les villes éligibles à la loi Pinel classique, notamment en zone B1 est de 10,55 €/m². En revanche, pour un logement neuf situé en zone B2 et éligible au Pinel Breton, le plafond de loyer s’établit à 9,13 €/m².

Une déclaration fiscale supplémentaire

Remplir une déclaration fiscale supplémentaire figure aussi parmi les spécificités de la loi Pinel Breton. Le décret du 15 mars 2021 apporte plus de précisions sur les obligations déclaratives complémentaires qui s’appliquent aux bailleurs qui prévoient d’investir dans la région Bretagne. La déclaration de ces informations supplémentaires auprès de l’administration fiscale se fait en même temps que la déclaration de revenus.

Pour bénéficier de la réduction fiscale Pinel dans le cadre d’un investissement locatif en Bretagne, l’acheteur est tenu de remplir la déclaration annuelle dédiée en y indiquant un certain nombre d’informations qui se rapportent :