Les indemnités en cas de retard de livraison d’un logement neuf

Le 21/9/2023

Un particulier qui se lance dans l’achat d’un appartement neuf sur plan doit toujours s’attendre à ce que son logement ne soit pas livré dans les temps. Contrairement à ce que l’on pense, ce type de situation ouvre droit à quelques indemnités, dont certaines ne sont pas toujours systématiques.

Les indemnités prévues par la loi

Le retard de la livraison d’un appartement neuf génère des coûts supplémentaires pour l’acheteur. D’après les dispositions de l’article R231-14 du Code de la construction et de l’habitation, les pénalités pour non-respect de la date de livraison prévue dans l’acte définitif s’établissent à au moins 1/3 000e du prix du bien immobilier par jour de retard. En revanche, le taux de celle-ci ne doit pas dépasser 1 % par mois calculé sur les sommes non réglées si la pénalité est limitée à 1/3 000e du prix par jour de retard. 


Même si ce montant n’est pas mentionné dans le contrat pour un programme neuf à Angers par exemple, l’acheteur est en droit de réclamer cette indemnité auprès du constructeur. La date de référence qui fait office de point de départ du retard est celle qui figure dans l’acte signé devant le notaire. À noter toutefois que certains constructeurs comptabilisent uniquement les jours ouvrables.

Toujours anticiper

Pour bénéficier d’une protection optimale en cas de retard de livraison d’un logement acheté en VEFA, il est toujours conseillé d’ajouter la clause spécifique « pénalités pour retard de livraison » dans le contrat de réservation. En effet, une grande majorité des promoteurs immobiliers ne prévoit pas ce type de mesure de manière systématique. Pour certaines entreprises, la date de livraison n’est pas toujours indiquée de manière claire et précise.


Les échéances sont relativement vagues et portent sur un trimestre de livraison. C’est pourquoi il revient à l’acheteur de convaincre son interlocuteur de préciser tous ces éléments relatifs à la livraison de l’appartement neuf au moment de signer l’acte de vente. Il est important d’être suffisamment persuasif pour obtenir une date précise et mettre en place une clause de pénalité qui vient encadrer les éventuels retards de livraison.

Les causes légitimes d’un retard de livraison

Certains retards de livraison ne sont pas indemnisables. Le constructeur n’est pas soumis aux pénalités de retard en cas de causes qualifiées de légitimes provoquées par des évènements exceptionnels :

• les conditions climatiques comme la neige ou les ventes extrêmes, une pluie abondante, une inondation ou la canicule qui ne relèvent pas de la responsabilité du constructeur,
• un retard de livraison des matériaux suite à une forte inflation ayant provoqué une hausse des coûts des travaux,
• un retard pris par les acteurs autres que le promoteur immobilier, pour ne citer que les travaux de voirie et le raccordement au réseau,
• les actes de malveillance sur le chantier, comme le vol ou le vandalisme,
• la liquidation judiciaire de l’une des entreprises qui interviennent sur le chantier,
• une grève dans le secteur du bâtiment qui affecte le bon déroulement de la construction.

Bien entendu, lorsque le constructeur évoque une cause de retard de livraison légitime, celui-ci est tenu de fournir les justificatifs nécessaires qui attestent des difficultés rencontrées ainsi que leur impact sur le bon déroulement du chantier. En cas de désaccord avec le promoteur immobilier, l’acheteur peut toujours faire appel à un expert afin de vérifier les pièces justificatives fournies.

Comment réclamer les indemnités de retard ?

En cas de report de la date de livraison d’un programme neuf à Bordeaux par exemple, il revient à l’acheteur de vérifier les motifs évoqués par le promoteur immobilier et de faire valoir les préjudices subis par le biais d’une lettre de mise en demeure. Le courrier doit toujours être envoyé en recommandé avec accusé de réception ou par pli d’huissier. Bien entendu, il est important d’y indiquer le jour à partir duquel court le retard afin de déterminer le montant des indemnités.

Ce qu’il faut faire en cas d’abandon de chantier

Un abandon de chantier consiste en un arrêt injustifié sans cas de force majeure et anormalement long de la construction. En cas de retard de livraison du programme neuf, l’acheteur peut avant tout évoquer la garantie d’achèvement du promoteur immobilier indiquée dans l’acte de vente. En cas de garantie extrinsèque, le garant s’engage à achever les travaux. En revanche, si celle-ci est intrinsèque, il revient alors au promoteur de conduire la construction à son terme.


La garantie de remboursement offre à l’acquéreur la possibilité de récupérer les fonds déjà investis. En cas de difficultés financières ou de redressement judiciaire de l’entreprise, l’acheteur est tenu de s’adresser à un administrateur judiciaire. Dans ce cas, il est nécessaire de faire appel à un huissier pour constater l’arrêt des travaux.