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Pourquoi acheter dans l’immobilier neuf ?

Vous prévoyez de vous lancer dans un projet immobilier, mais vous hésitez encore entre le neuf et l’ancien ? Même si l’ancien représente une grande partie des transactions immobilières et que l’acquisition d’une maison neuve ou d’un appartement en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) demande de la patience, sachez que le neuf a aussi tout pour plaire. Voici donc quelques bonnes raisons d’investir dans un programme immobilier neuf.

Un logement performant et aux normes

Un projet immobilier neuf vous donne accès à un logement respectant les dernières normes en vigueur.

  • La norme thermique
En France, tout logement dont le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2013 est soumis à la réglementation thermique RT 2012. Grâce à ce dispositif, la consommation énergétique du logement est réduite de 15 %. La norme thermique régule la ventilation, l’isolation ainsi que les matériaux utilisés lors de la construction de votre logement. Elle limite par conséquent l’émission de gaz à effet de serre généré par les habitations.

En faisant votre choix parmi les projets immobiliers neufs, vous accédez à une maison ou un appartement classé A ou B en matière de diagnostic énergétique. Le recours aux matériaux de construction respectueux de l’environnement, les expositions idéales ainsi que les grandes ouvertures contribuent à la diminution de votre consommation d’énergie.


  • La norme acoustique
Une maison ou un appartement neuf respecte également la norme acoustique qui encadre et limite les nuisances sonores. Le dispositif s’applique entre les logements, mais aussi entre les différentes pièces de l’habitation.



Projet immobilier neuf : un logement qui répond à vos besoins

L’achat d’une maison ou d’un appartement dans le neuf répond à des exigences en termes de confort. En optant pour une acquisition en VEFA, vous adaptez votre futur logement à vos goûts et à vos besoins.

  • Une superficie entièrement optimisée
La conception des logements neufs évite les mètres carrés « perdus ». En achetant un appartement ou une maison en VEFA, vous avez la possibilité de redéfinir les espaces avec le promoteur immobilier, en créant entre autres une cuisine ouverte ou en déplaçant une cloison afin de bénéficier d’un séjour plus spacieux.


  • Choisir les différents revêtements
Dans le cadre d’un achat immobilier en VEFA, l’acquéreur a la possibilité de personnaliser sa future habitation. Vous choisissez ainsi les revêtements de murs et de sol. Pour ce faire, il suffit d’indiquer la peinture, le carrelage ou le revêtement qui vous convient au promoteur immobilier neuf Paris.


  • Un lieu de vie confortable
Les logements neufs disposent de certaines fonctionnalités qui ne sont pas toujours présentes dans l’ancien. Les programmes immobiliers neufs sont en effet pensés pour s’adapter aux besoins actuels des foyers. En achetant un appartement neuf, vous bénéficiez entre autres d’un ascenseur, d’un parking souterrain, de quelques espaces extérieurs comme un balcon ou une terrasse.



Une réduction des charges

  • Frais de notaire réduits
Les frais de notaire réduits sont l’un des grands avantages d’un achat immobilier dans le neuf. Ils représentent généralement 2 à 3 % du prix d’acquisition, contre 7 à 8 % dans l’ancien partout en France. Le prix exprimé toutes taxes comprises (TTC) annoncé par les promoteurs-constructeurs assujettis à la TVA justifie cet écart. En revanche, dans l’ancien, le prix de vente est exempt de TVA.

Les taxes s’ajouteront donc au montant des frais de transaction, et représentent entre 5 et 6 % des frais de notaire.


  • Exonération de la taxe foncière
Une acquisition immobilière dans le neuf permet aussi de bénéficier des avantages fiscaux mis en place par l’État. L’idée est d’encourager les ménages à acheter un logement neuf, afin de soutenir le secteur de la construction. Aujourd’hui, certaines communes exonèrent les nouveaux propriétaires de leurs parts sur la taxe foncière dans les deux années qui suivent la fin de la construction.

Une exonération partielle est donc prévue si le logement est occupé à titre de résidence principale ou secondaire. L’exonération sera totale si la commune et/ou l’EPIC ou établissement public de coopération intercommunale décide de supprimer la taxe foncière pour la majorité des locaux d’habitation ou de la limiter aux habitations financées par un prêt à taux zéro ou des prêts conventionnés à hauteur de 50 % du coût total.


  • Un taux de TVA plus avantageux dans certains quartiers
En général, la TVA pour l’achat d’un bien immobilier neuf à Toulouse par exemple est de 20 %. Pour certains programmes neufs, ce taux peut être réduit jusqu’à 5,5 % sous certaines conditions. Le logement doit se situer dans un quartier prioritaire de la ville (QPV) ou dans des zones prévues par l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU). Le prix d’achat est ensuite plafonné, sans oublier les conditions de ressources du foyer.


  • Une réduction d’impôts grâce à la loi Pinel
Dans le cadre d'un investissement locatif dans un programme immobilier neuf à Lyon par exemple, la loi Pinel prévoit des avantages fiscaux non négligeables. Une réduction d’impôts allant jusqu’à 21 % du montant de l’acquisition est tout à fait possible pour une location de 12 ans, contre 18 % sur 9 ans et 12 % sur 6 ans. Il est également essentiel de respecter certains niveaux de loyer. Les revenus du locataire doivent également rester en dessous des plafonds établis chaque année.


Des garanties de construction solides

Investir dans l’ immobilier neuf à Lyon ouvre droit à un panel de garanties. Vous éviterez ainsi les dépenses relatives aux travaux d’entretien, de changement de toiture ou de ravalement de façade durant les 10 ou 12 premières années qui suivent l’acquisition.

  • La garantie financière d’achèvement
Encadrée par les articles L261-10-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, la garantie financière d’achèvement est une assurance qui garantit la livraison du logement à l’acquéreur, et ce, même en cas de défaillance du promoteur immobilier.


  • La garantie de parfait achèvement
La garantie de parfait achèvement est valable pendant un an après la date de réception de l’ouvrage. Le constructeur est tenu de réparer les désordres constatés lors de la remise des clés ainsi que les dommages qui ne sont pas détectés lors de la visite de réception.


  • La garantie phonique
La garantie phonique porte, comme son nom l’indique sur l’isolation acoustique du logement et intervient dès la première année d’occupation.


  • La garantie biennale
La garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement couvre les biens d’équipement. D’une durée de 2 ans, elle porte sur les éléments dissociables de l’immeuble comme les pièces de plomberie, les radiateurs, les interphones ou les cloisons mobiles.


  • La garantie décennale
La garantie décennale dure 10 ans à partir de la date de réception des travaux. Elle sera sollicitée pour les dommages susceptibles de fragiliser la construction, et rendre le logement inhabitable. Il s’agit notamment des problèmes de toitures, les infiltrations ou les fissures.

Appartement neuf : Exonération de taxe foncière pour un appartement neuf


L’exonération de la taxe foncière figure parmi les grands avantages de l’achat d’un appartement sur plan. Les transactions immobilières dans le neuf bénéficient en effet d’une fiscalité spécifique.

Qui est exonéré de la taxe foncière ?

Tout propriétaire d’un appartement occupé en tant que résidence principale ou résidence secondaire est soumis à ce qu’on appelle l’impôt foncier. Son montant est fixé à partir d’un taux d’imposition mis en place par la commune ou la collectivité territoriale et d’une valeur locative cadastrale définie par le service fiscalité de l’État.

Dans le cadre d’un achat appartement neuf, l’acheteur peut aujourd’hui bénéficier de l’exonération de la taxe foncière construction neuve pendant 2 ans. Elle débute au 1er janvier de l’année qui suit la fin des travaux.

Encadré par l’article 1383 du Code général des impôts, elle s’applique aux différentes composantes de la taxe foncière, c’est-à-dire sur la part communale et sur la part intercommunale. Le principe veut que l’exonération s’applique sur la totalité de la taxe foncière. Certaines communes sont autorisées, sur délibération prise avant le 1er octobre, à maintenir leur part. Dans ce cas, vous devrez payer la taxe foncière en partie.

En revanche, certaines communes proposent l’exonération totale de la taxe foncière aux logements financés par un prêt conventionné, un prêt aidé par l’État à hauteur de moins de 50 % du coût du financement ou un PTZ. Sachez toutefois que l’exonération de la taxe foncière neuf ne supprime pas la Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères.

Les conditions à remplir

Pour bénéficier de l’exonération de la taxe foncière, l’acheteur doit remplir un formulaire de déclaration H2 (le Cerfa 6652). La demande d’exonération taxe foncière est à déposer au centre des impôts fonciers ou au Service des impôts des particuliers (SIP) dans un délai de 90 jours après l’achèvement des travaux.

Le défaut de demande d'exonération auprès du centre des finances publiques implique une déchéance du droit à exonération pouvant également s’accompagner d’une amende de 150 euros pour défaut de déclaration. Il faut savoir que la durée de l’exonération peut aller jusqu’à 5 ans si le logement présente un niveau de performance énergétique supérieur aux montants définis par la loi. Bien entendu, des pièces justificatives des dépenses engendrées et des critères de performance énergétiques seront nécessaires.

Programme neuf : Investissement locatif dans un programme immobilier neuf

En achetant un bien immobilier neuf en vue d’un investissement locatif, vous bénéficiez des avantages fiscaux prévus par la loi Pinel, sous certaines conditions.

Un investissement locatif, c’est quoi exactement ?

Ce type d' investissements réalisés dans le cadre d'un programme immobilier neuf consiste à acheter un bien immobilier qui ne sera pas destiné à être occupé en tant que résidence principale, mais qui sera proposé en location.

En plus de faciliter la constitution et l’optimisation du patrimoine immobilier, ce type d’acquisition permet également de percevoir des revenus complémentaires et de profiter de quelques avantages fiscaux. Les revenus perçus tous les mois contribueront par la suite au remboursement du crédit immobilier ayant servi à son achat.

Une réduction fiscale grâce au dispositif Pinel

Le dispositif Pinel est un mécanisme qui permet de profiter d’une réduction d’impôt. La loi de finances l’a prolongé en 2022, et ce, pour 2023 et 2024 dans les zones tendues et les communes couvertes par un CRSD ou Contrat de redynamisation de site de défense actif.

Son objectif est de soutenir l’offre locative auprès des zones enregistrant une forte demande, et de proposer des logements à loyers plafonnés à des locataires cibles, c’est-à-dire les ménages qui ne sont pas en mesure d’accéder au marché de droit commun, sans prétendre au logement social.

Plafonné à 63 000 euros, le taux de réduction d’impôts sur le revenu varie en fonction de la durée d’engagement de la location, c'est-à-dire 12 % du prix du bien pour une durée d’engagement de 6 ans, contre 18 % pour une location de 9 ans et 21 % pour une location de 12 ans.

Les conditions à remplir

Pour profiter de la réduction d’impôts du dispositif Pinel, l’acheteur doit respecter un certain nombre de conditions.

  • La localisation du logement
Le dispositif Pinel s’applique aux logements construits dans les zones dites Pinel, c’est-à-dire en Zone A Bis, Zone A et Zone B1.

  • Les engagements du propriétaire
Le propriétaire est ensuite tenu de respecter certains engagements, à savoir :
- Mise en location du bien neuf en nu, pour un usage d’habitation, et pour une durée d’au moins 6 ans,
- Respecter les plafonds de loyers perçus mis en place par l’État, en fonction de la situation géographique du bien et de la superficie du logement, et
- Respecter un plafond de ressources des locataires défini pour chaque zone.

Maison neuve : Les frais de notaires pour l’achat d’une maison neuve


Au même titre que les frais bancaires et la TVA, les frais de notaires figurent dans la liste des dépenses qui permettent de déterminer les frais d’ acquisition définitifs d’une maison neuve sur plan. Sachez toutefois que les frais de notaires réduits sont l’un des grands avantages d’acheter votre logement dans le neuf.

Dans le neuf, les frais de notaire représentent entre 2 et 3 % du prix du bien immobilier, contre 7 à 8 % dans l’ancien, d’où la dénomination « frais réduits ». Les prix des maisons neuves stipulées en TTC c’est-à-dire avec la TVA incluse justifient ces taux particulièrement bas.

Les émoluments proportionnels

Les émoluments proportionnels constituent la rémunération du notaire (ou émoluments du notaire). Ils sont soumis à la TVA et leur montant est fixé par l’État, en fonction de la valeur de la future maison. Le montant minimum à respecter est de 90 euros.

Depuis le 1er janvier 2021, les notaires sont autorisés à accorder une remise allant jusqu’à 20 % à leurs clients lorsque le prix de l' achat immobilier dépasse 100 000 euros.

Les droits de mutation à titre onéreux (DMO)

Les DMO entrent également dans le calcul des frais de notaire. Il s’agit cette fois-ci des taxes prélevées par les collectivités locales et l’État. En général, ces frais représentent 0, 715 % du prix d’achat HT du bien immobilier dans le neuf (c'est-à-dire du coût de construction ou prix de vente) , contre 5,1 à 5,8 % dans l’ancien.

La contribution de sécurité immobilière

Ces frais représentent en moyenne 0, 10 % du prix d’achat, pour un montant minimum de 15 euros à verser directement à l’État.

Les frais au forfait et les débours

Pour déterminer le montant des frais de notaire maison neuve pour votre projet de construction de maison neuve, vous devez également prendre en compte ce qu’on appelle les frais au forfait. Il s’agit des émoluments de formalité d’un montant d’environ 800 euros et qui couvrent les démarches administratives réalisées par le notaire pour le compte de l’acheteur.

Les débours portent en revanche sur les autres frais engagés par le notaire, comme le paiement de quelques intervenants, afin d’obtenir des documents officiels construction maison ainsi que ses frais de déplacement. Ces frais s’établissent en moyenne autour de 400 euros.

Promoteur immobilier : Comment choisir un promoteur ?

Le promoteur immobilier est le partenaire qui vous accompagne lors de l’achat de votre maison ou votre appartement neuf sur plan.

Promoteur immobilier définition

En tant que professionnel de la construction, sa principale mission est de concrétiser le programme immobilier de A à Z. Dans un premier temps, il part à la recherche d’un terrain constructible qui répond aussi bien aux attentes des futurs propriétaires, qu’à ceux de la commune concernée.

Après les études de faisabilité et l’obtention des autorisations émises par différentes autorités (le permis de construire entre autres), il crée le projet de construction, fixe le prix de vente et commercialise le programme immobilier en VEFA, c’est-à-dire sur plan.

La construction ne peut démarrer que lorsqu’un nombre précis de logements a trouvé preneur, et ce, afin d’obtenir les fonds nécessaires pour financer le début des travaux. À ce stade de la procédure, il devient ensuite le maître d’ Œuvre ou maître d' ouvrages, en coordonnant l’intervention des différents corps de métier sur le chantier.

Les critères de choix à retenir

Le choix d’un promoteur immobilier ne se fait pas au hasard. Étant donné qu’il se charge de la concrétisation de votre projet immobilier, il est donc important de trouver le profil idéal à partir de quelques critères parmi tous les promoteurs immobiliers en France.

  • Personnaliser les recherches
Effectuer des recherches ciblées est la première chose à faire pour trouver un bon promoteur constructeur. Pour ce faire, indiquez tout simplement les caractéristiques du logement souhaité dans notre moteur de recherche, afin de trouver les programmes immobiliers qui y correspondent.

Vous y trouverez également un classement promoteur immobilier. Remplissez ensuite une demande de documentation pour toutes les annonces qui attirent votre attention. Vous serez alors mis en contact avec les promoteurs concernés.

  • Une trésorerie positive et en bonne santé
La santé financière du promoteur est primordiale. Pour en avoir le cœur net et trier les promoteurs immobiliers à éviter, rendez-vous sur le site Societe.com. Une affiliation à la FPI (Fédération de Promoteurs Immobiliers) est également un gage de sérieux.

  • Un promoteur qui a fait ses preuves
Les promoteurs qui ont fait leurs preuves sont toujours à privilégier comme Altarea Cogedim ou Vinci immobilier par exemple. En faisant quelques recherches sur leurs précédentes réalisations, vous aurez rapidement un premier aperçu du potentiel de votre futur logement.

  • Les références
Les distinctions et les récompenses sont aussi des critères de choix décisifs. Avant de signer votre contrat de réservation, vous pouvez vérifier si votre interlocuteur a déjà obtenu des distinctions spécifiques à son métier comme le Prix au concours des Pyramides d’Argent ou s’il a participé aux Mipim Awards.