Le compromis de vente pour l'achat d'une maison sur plan
Après avoir effectué plusieurs recherches, vous avez enfin trouvé le programme immobilier qui vous convient. Vous décidez alors de vous lancer dans l’achat de votre maison neuve en VEFA ou vente en l’état futur d’achèvement. La signature de ce qu’on appelle le contrat de réservation, également connu sous l’appellation d’avant-contrat ou contrat préliminaire est donc la première étape du processus d’acquisition de votre bien immobilier.
- 1. Contrat de réservation d'une maison sur plan: quelle utilité?
- 2. Le contenu du contrat de réservation
- 3. Les modalités de signature du contrat de réservation
- 4. Les conditions d'annulation du contrat de réservation d'une maison neuve
- 5. Annulation du contrat de réservation VEFA: les modalités à suivre
À l’instar du compromis de vente qui porte sur l’acquisition d’un bien immobilier achevé, le compromis de vente de la maison neuve achetée sur plan n’est pas obligatoire. Par contre, dans la majorité des cas, la signature de ce document est quasi systématique.
1. Contrat de réservation d’une maison neuve sur plan : quelle utilité ?
La signature d’un contrat de réservation a pour objectif de sécuriser l’acquisition de votre bien immobilier achetée sur plan.
Le document atteste avant tout l’engagement du promoteur immobilier à réserver le bien choisi à l’acquéreur, et à ne surtout pas le céder à un autre acheteur.Il fournit également tous les détails et les caractéristiques du programme immobilier qui sera livré au terme du processus.
2. Le contenu du contrat de réservation
| Type d'information | Les détails essentiels à retenir |
| Un descriptif détaillé du bien immobilier | - Les particularités du programme immobilier : les matériaux utilisés lors de la construction ou le lotissement auquel la maison neuve sur plan appartient - Les caractéristiques du bien réservé : son adresse exacte, les plans du logement et la surface habitable, le nombre de pièces, la liste des équipements ainsi que les surfaces extérieures |
| Le prix de vente du bien immobilier | - Le prix de vente prévisionnel de la maison - L'échéancier des appels de fonds - Les modalités de révision du prix |
| La signature de l'acte de vente | La date exacte de la signature du contrat de vente définitif chez le notaire |
| Les solutions de financement du projet immobilier | La liste des différents crédits qui financent l'achat de la maison neuve |
| La livraison | La date prévisionnelle pour la livraison de la maison neuve |
| La rétractation de l'acheteur | - Les conditions de rétractation de l'acheteur - Les modalités de récupération de l'acompte |
| L'annulation de la vente sans perdre l'acompte | - Les clauses suspensives - Les conditions suspensives |
Bien entendu, l’acheteur est tout à fait en droit de proposer les conditions qu’il juge indispensables dans sa décision d’achat et qui seront mentionnées dans le contrat de réservation.
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3. Les modalités de signature du contrat de réservation
La signature du contrat de réservation d’une maison neuve sur plan se déroule généralement chez le notaire. Il s’agit du document de base qui servira à rédiger l’acte de vente définitif, dont la signature s’effectue devant le notaire. En revanche, comme le contrat de réservation n’est pas obligatoire, les deux parties, c’est-à-dire le promoteur et l’acheteur peuvent tout à fait opter pour un contrat de réservation signé sous seing privé.
Quelle que soit l’option choisie, aucun frais de réservation n’est à prévoir pour un achat en VEFA. En revanche, l’acquéreur est tenu de verser un dépôt de garantie ou acompte. Il s’agit d’un acompte à déposer à la banque ou chez le notaire, sur un compte au nom du réservataire, et non à destination du promoteur.
Cette somme sera ensuite déduite du prix de vente lors de la signature de l’acte définitif, avant d’être transmise au promoteur immobilier.
Le Code de la Construction et de l’Habitation ou CCH fixe le montant de l'acompte. Il dépend principalement du prix de vente prévisionnel du bien immobilier réservé et du délai de livraison, et peut tout à fait être négocié à la baisse.
▪ Le montant de l'acompte n’excède donc pas 5 % du prix de vente si le délai qui s’écoule entre la signature du contrat de réservation et la livraison du bien est inférieur à 1 an.
▪ Le montant passe ensuite à 2 % du prix de vente pour un délai compris entre 1 et 2 ans.
▪ Aucun acompte n’est nécessaire si le bien est livré au-delà de 2 ans après la signature du contrat de réservation.
▪ un prix de vente définitif supérieur au tarif annoncé dans le contrat de réservation, soit une différence de plus de 5 %,
▪ la signature de l’acte de vente définitif à une date autre que celle qui a été prévue dans le contrat de réservation,
▪ une insuffisance de réservations qui pousse le promoteur à renoncer au programme immobilier,
▪ une non-conformité du programme immobilier au descriptif initial, ou
▪ une remise en cause de l’une des clauses suspensives.
● L’obtention d’un crédit immobilier
● La conformité au descriptif du bien
● Le vice de consentement
▪ une erreur de compréhension de l’acquéreur sur les caractéristiques du bien immobilier, à condition que celle-ci soit « excusable », c’est-à-dire qui ne résulte pas de son obligation de s’informer, ni d’une négligence de sa part,
▪ le dol, notamment lorsque le promoteur immobilier a volontairement induit l’acquéreur en erreur avec des informations erronées ou des détails susceptibles de compromettre la vente, ou
▪ une violence par pression physique ou morale que le promoteur exerce envers l’acheteur, pour que ce dernier procède à la signature du contrat de réservation.
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4. Les conditions d’annulation du contrat de réservation d’une maison sur plan
La loi macron du 8 août 2015 accorde un délai de rétractation de 10 jours à l’acquéreur d’une maison neuve sur plan. Durant ce délai, l’acheteur est autorisé à annuler l’avant-contrat sans motif.
Au-delà de ce délai de 10 jours, l’annulation du contrat de réservation sans perdre l'acompte ne sera possible que sous certaines conditions, notamment :
Lors de la rédaction du contrat de réservation, l’acheteur peut négocier l’ajout de certaines clauses suspensives dans le contrat de réservation avec le promoteur immobilier, et plus précisément les conditions qui lui permettent de se désister de l’opération immobilière.
Il s’agit d’une clause suspensive qui s’inscrit couramment dans les contrats préliminaires portant sur l’achat d’une maison neuve sur plan. En général, les acheteurs ont recours à un crédit pour financer ce type d’opération immobilière. Il est donc essentiel que la clause suspensive soit mentionnée avec le plus de précision possible dans le contrat de réservation. Elle permet ainsi à l’acquéreur de se rétracter de la vente immobilière et récupérer son acompte s’il n’obtient pas son prêt.
L’acquéreur doit donc prendre le temps d’évaluer le budget dont il a besoin pour acheter la maison neuve ainsi que sa capacité d’emprunt, afin de déterminer les modalités du crédit immobilier nécessaire, c’est-à-dire la somme requise, le taux d’intérêt maximum ainsi que la durée du remboursement.
Le descriptif de la maison annexé au contrat de réservation est encore prévisionnel. En revanche, il est tout à fait possible que l’acquéreur mette un accent sur un certain nombre de détails jugés essentiels et qui font partie des qualités substantielles qui ont une influence sur la valeur du bien immobilier.
Dans ce cas, l’acheteur interpellera le promoteur, afin de les inscrire dans le contrat de réservation sous forme de clauses suspensives. Concrètement, si ces exigences ne sont pas prises en compte dans le processus de construction, l’acheteur peut les déduire du prix de vente, sans perdre son acompte.
En ce qui concerne le vice de consentement, le Tribunal de Grande Instance annule le contrat de réservation lorsque l’un des trois vices qui suivent est prouvé, à savoir :
En savoir plus: clauses suspensives réservation Vefa
5. Annulation du contrat de réservation VEFA : la formalité à suivre
Pour annuler le contrat de réservation VEFA, l’acquéreur est tout simplement tenu d’adresser un courrier en recommandé avec accusé de réception ou en main propre contre un récépissé au promoteur immobilier, et ce, dans le délai légal de rétractation de 10 jours. La lettre mentionnera entre autres son identité, les références du contrat de réservation, la description de la maison sur plan et bien évidemment son souhait de récupérer son acompte.
En général, la restitution du dépôt de garantie se fait dans une période de 21 jours après la date de remise de la notification au promoteur.
Si l’acquéreur souhaite se retirer de l’opération après le délai de rétractation légal de 10 jours, alors il devra mentionner clairement dans sa lettre les différents motifs qui l’ont poussé à changer d’avis. Après validation du promoteur immobilier, le dépôt de garantie sera restitué intégralement dans un délai de 3 mois, à compter de la réception de la notification.
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